Категории технического состояния зданий и сооружений

В ходе обследования объектов недвижимости определяется реальное положение строительных конструкций и их грунтового основания, которое сравнивается с показателями, заложенными в проектные разработки или нормативы. В результате сравнения для строения формируется категория технического состояния, позволяющая определить возможность его дальнейшей работы по назначению.

Что такое «Категория технического состояния»

Заключение по итогам технического обследования объектов недвижимости определяет категорию их технического состояния, которое ложится в основание разработки с реализацией (при необходимости) в дальнейшем мероприятий, позволяющих нормально эксплуатировать строение. Согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» категорией технического состояния называется реальная способность отдельной несущей конструкции или строения в целом, включая его грунтовое основание, к нормальной эксплуатации, определенная относительно основных характеристик обследованного строения, регламентированных разработками проектной организации или действующими нормативами.

Зачем определяется категория технического состояния

Обследование объекта недвижимости, а соответственно и определение категории его технического состояния выполняется организацией, имеющей допуск профильного СРО:

• с целью обоснования потребности в капитальном ремонте или возможности реконструкции существующего объекта недвижимости;
• для получения страховой премии, поскольку в заключении констатируется степень ущерба, влияющего на ее размер;
• при документальном оформлении права собственности на строение, в т.ч. незавершенное строительством. Категория техсостояния строения определяет стоимость залогового имущества при оформлении кредита;
• для определения пригодности объекта недвижимости к эксплуатации в последующем после пожара, землетрясения, штормовых ветров и других разрушающих воздействий стихии;
• для определения степени износа объекта недвижимости, расположенного рядом или на земельном участке, подлежащим новой застройке;
• при возобновлении работ после длительного простоя на объекте незавершенного строительства, своевременно не законсервированного;
• при переходе права собственности при продаже строения, по требованию покупателя для подтверждения стоимости объекта недвижимости. 

В этих случаях категория технического состояния становится одним из основных факторов, способных повлиять на дальнейшую судьбу строения.

Какие бывают категории технического состояния

Категории технического состояния регламентированы неотмененными нормативными документами:

• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
• РД-22-01-97 «Требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений поднадзорных промышленных производств и объектов (обследование строительных конструкций специализированными организациями)».

Согласно ГОСТам существует четыре категории технического состояния объектов недвижимости:

• нормативное;
• работоспособное;
• ограниченно-работоспособное;
• аварийное.

В то же время СП 13-102-2003 регламентирует пять категорий, в том числе:

• исправное;
• работоспособное;
• ограниченно-работоспособное;
• недопустимое;
• аварийное.

А РД-22-01-97 для производственных зданий, подведомственных «Ростехнадзору», называет три категории:

• работоспособное;
• ограниченно работоспособное (предаварийное);
• неработоспособное (аварийное).

При составлении отчетов по выполненным обследованиям ориентируются (кроме промышленных зданий и сооружений, подведомственных «Ростехнадзору», где ориентируются на нормативы своего ведомства) на самый поздний нормативный документ – ГОСТ 31937-2011, согласно которому объекты недвижимости могут находиться в одном их следующих состояний:

• нормативном, когда все оценочные показатели состояния несущих конструкций и состояние грунтового основания, соответствуют показателям, предусмотренным проектными разработками;
• работоспособном, когда значение отдельных, подлежащих оценке параметров находится ниже проектных положений или нормативов, но существующий объект остается работоспособным, поскольку несущая способность конструкций и грунтового основания обеспечена;
• ограниченно-работоспособном, когда обследованием выявлены дефекты, понижающие несущую способность некоторых конструкций. Хотя риск разрушения строения или потери устойчивости конструктивных элементов отсутствует, а в дальнейшем использование строения по назначению допустимо либо при мониторинге состояния здания, либо в ходе реализации мероприятий по восстановлению прочностных характеристик конструкций и грунтового основания;
• аварийном, когда обнаружены дефекты, демонстрирующие исчерпание несущей способности конструктивных элементов и грунтов основания, а также риске аварии или нарушения устойчивости всего здания.    

Категории технического состояния, регламентированные СП 13-102-2003 соотносятся с категориями ГОСТ 31937-2011 так:

• исправное состояние по СП соответствует нормативному по ГОСТ;
• работоспособное и ограниченно-работоспособное состояние по СП аналогичны категориям по ГОСТ с теми же названиями;
• недопустимое и аварийное состояния по СП повторяют содержание аварийной категории по ГОСТ.

Работоспособное состояние по РД-22-01-97 включает в признаки нормативного и работоспособного состояний по ГОСТ, а ограниченно-работоспособное и неработоспособное (аварийное) аналогичны тем же категориям по ГОСТ.

Мы знаем, как определить категорию технического состояния строения

Одной из профильных работ компании «ПРОЕКОМ» являются обследования зданий и сооружений на разных стадиях строительства от незавершенного объекта, до строения, простоявшего несколько лет без консервации, заключительным этапом которых является оформление заключение, где на основании определенной по ряду признаков категории технического состояния делается вывод о возможности эксплуатации объекта недвижимости в ближайшее время или о мероприятиях, которые для этого придется выполнить. Здесь очень велика цена ошибки, поскольку закрепление грунтов, усиление конструкций стоят дорого, а незамеченные дефекты могут прослужить причиной обрушения с трагическими последствиями. Поэтому обследования в компании «ПРОЕКОМ» выполняют специалисты высокой квалификации, сознающие свою ответственность за полноценное заключение.

Хотите знать к какой категории технического состояния относится ваш объект недвижимости? Звоните, приходите, определим!

Наши услуги:

Обследование зданий и сооружений | Проектирование реконструкции | Экологические изыскания