Техническое обследование зданий и сооружений

Здания и сооружения обследуются экспертными организациями для оценки их текущего состояния, соответствия действующим техническим нормам. Процедура позволяет сделать выводы о возможностях безопасного использования объекта в будущем, разработать мероприятия для создания условий его безопасного использования — вовремя устраненные повреждения снижают материальные затраты владельцев объектов на их содержание, продлевают срок службы объектов.

Компания «ПРОЕКОМ» успешно решает задачи консалтинговых, девелоперских, генподрядных компаний, владельцев/управляющих объектов недвижимости (среди наших заказчиков — госкомпании «РЖД», «Пенсионный фонд», «Министерство обороны» гипермаркеты «Ашан», «Глобус», торговые сети «Пятерочка», «Магнит»).

Когда требуется проведение обследования

В общем порядке техническое обследование зданий и сооружений проводится в случаях:

Для находящихся в использовании строений

• При появлении видимых невооруженным взглядом повреждений (трещин, прогибов, смещений и пр.);
• Для определения ущерба после стихийных бедствий, пожаров, аварий;
• При необходимости определения степени износа, срока службы;
• При выполнении капремонта, реконструкции, перепланировки, модернизации с изменением нагрузок;
• При демонтаже и сносе;
• При купле-продаже, определении стоимости работ;
• При необходимости наблюдения на время возведения в непосредственной близости других объектов;
• Если завершается регламентированный срок эксплуатации;
• При изменении функционального назначения всего здания или его части (например, жилого здания в офисное, офисного — в производственное и т.п.).

Для новых/строящихся зданий

• При утере документации, необходимости легализации самовольных построек;
• Для оценки соответствия объекта/части объекта проектным данным;
• Для проверки качества строительно-монтажных работ, выявления соответствия параметров здания актуальным строительным нормам, определения стоимости работ;
• При возобновлении работы после паузы над незавершенными проектами, если не были проведены консервационные мероприятия.

Общий порядок не распространяется на случаи назначения строительно-технической экспертизы судом, для научных исследований, для проектных работ.

Виды обследований

С точки зрения основания для проведения, обследования разделяют на:

• Периодические (проводимые регулярно, согласно предписаниям нормативных положений),
• Предупреждающие (проводимые по требованию надзорных органов на основании их предположений о необходимости вмешательства),
• Добровольные (проводимые по желанию владельца).

Для первой категории (периодических обследований) устанавливаются следующие временные рамки: первое обследование проводится в течение (но не позднее) двух лет после начала использования строения (а точнее после его сдачи в эксплуатацию), далее — один раз в десять лет при нормальных внешних условиях (при отсутствии таких неблагоприятных факторов, как повышенная влажность, сейсмическая активность более 7 баллов, вибрации и т.п.), один раз в пять лет при сложных внешних условиях (при наличии вышеперечисленных неблагоприятных факторов). При критичном состоянии объекта возможно внеплановое техническое обследование.

С точки зрения объема выполняемых работ различают обычные, комплексные обследования и общий мониторинг состояния.

Комплексное обследование отличается от обычного дополнительными исследованиями акустики, теплоизоляции и систем коммуникаций здания. Мониторинг предполагает исследование отдельных частей объекта, обозначенных заказчиком.

Технический мониторинг

Исследование отдельных частей (технический мониторинг) считается одним из перспективных направлений в вопросе защиты от аварий и преждевременного износа строений, попадающих в область влияния нового строительства или природно-техногенных факторов (ветровых нагрузок, вибрации транспортных потоков и др.)

Он предполагает установление климатических, тензометрических и других датчиков, автономных блоков, контрольных станций и включает:

• Установление значений и сравнение с допустимыми нормами абсолютных/относительных деформаций;
• Установление причин и принятие мер по устранению повреждений;
• Выявление закономерностей движения грунтовых оснований и установление функций их зависимости от внешних факторов;
• Уточнение данных по грунтам, расчетным схемам для строений и коммуникаций.

Систематическое наблюдение выполняется с учетом требований МРДС 02-2008, МГСН 2.07-2001, СНиП 3.02.01-87, ГОСТ 24846 и других нормативов.

Помимо существенного улучшения безопасности объектов, организация систематического наблюдения за осадками зданий и скорости их развития, прогибами и кренами фундаментов, совместной пространственной жесткостью и другими параметрами приносит реальный экономический эффект — позволяет избежать значительных финансовых вложений в будущем в капитальный ремонт, реконструкцию; исключить достижение аварийного состояния.

Технический мониторинг особенно актуален для большепролетных, высотных и уникальных строений.

Правила проведения обследования

Со стороны владельца здания или сооружения для проведения технического обследования необходима организация доступа к конструктивным частям, важным для безаварийной эксплуатации — к фундаменту, грунту, стенам, перекрытиям и др. — и готовность к тому, что в процессе обследования для осмотра и взятия проб потребуется вскрытие/удаление части материалов (обоев, штукатурки, обшивки и т.п.).

Со стороны экспертной организации необходим допуск СРО (саморегулируемой организации) или предоставление услуг в области инженерно-технического проектирования (по ОКПД 2), наличие квалифицированных специалистов, договор на проведение работ, смета с расчетами стоимости.

Основные моменты и методы обследования

Несущие и ограждающие конструкции строений обследуются поэтапно с помощью визуальных и визуально-инструментальных методов.

Визуально конструкции исследуются с помощью замеров, осмотра, выстукивания, взятия проб, шурфования — метод предполагает использование простейших инструментов (отвеса, молотка, лупы, уровня, рулетки, эндоскопа и др.), позволяет выявить видимые невооруженным глазом дефекты, например, расколы, отслоения, трещины, выпадение материала в основаниях, стенах, полах, повреждения колонн, стоек, лестниц, фундамента.

Визуально-инструментально здания обследуют с применением инженерно-геологических, геодезических, разрушающих, неразрушающих методик, предполагающих использование специальных инструментов — датчиков, нивелиров, прогибомеров, пружинистых, ультразвуковых приборов, щупов, термощупов, источников излучения, шумомеров, вибрографов и др. — метод позволяет определить значения прочности, изгибов, влажности, пористости, давления, плотности, температуры, вибраций и т.д.

Основных пунктов технического обследования четыре, они взаимосвязаны:

• Подготовка, включающая сбор, изучение, анализ исходных параметров (информации архивных материалов, общих характеристик, материалов по ранее проводимым работам), ознакомление с объектом, составление и согласование технического задания с заказчиком. В случае отсутствия необходимой документации, выполняются замеры и составляются чертежи.
• Предварительное обследование с помощью визуальных методов, дополненных фотофиксацией, зарисовками, составлением схем, дефектных карт, ведомостей, плана для следующего этапа.
• Детальное обследование с помощью визуально-инструментальных методов, лабораторных исследований.
• Формирование технического заключения, составление актов, отчета.

Наряду с механическим сопротивлением и устойчивостью элементов конструкции, при проведении обследования изучаются такие показатели объектов недвижимости, как безопасность для жизни и здоровья человека, защиты окружающей среды, определяется состояние пожарной безопасности, систем защиты от шума, экономии энергии и другие.

Не допустимо проведение обследования на основании видеозаписей, фотографий, эскизов, чертежей — без визуального обследования.

Результаты обследований

Основным документом, который экспертная компания передает заказчику, является техническое заключение (ТЗК) — заключений, разработанных специалистами «ПРОЕКОМ», всегда достаточно для подготовки проектной документации на реконструкцию и прохождения экспертизы.

В ТЗК, помимо адреса, статуса, этажности, типа, информации о собственнике, о проводивших строительство компаниях, технических параметрах, указывается одна из четырех категорий технического состояния:

• Соответствующее нормативам.
• Работоспособное.
• Ограниченно работоспособное.
• Аварийное.

Без ограничения и дополнительных работ разрешается эксплуатация зданий первой и второй категории. Запрещается эксплуатация зданий четвертой категории. Для продолжения эксплуатации зданий третьей категории владельцу необходимо устранить выявленные проблемы.

К заключению прилагаются

• Акт.
• Отчет.

В акте и отчете — поверочные расчеты; оценки несущей способности грунтов, конструкций, фундаментов с учетом величин повреждений; описание состояния несущих конструкций; обмерные чертежи; дефектные ведомости и схемы; протоколы испытаний; описания, фотографии дефектов; для объектов третьей категории еще и предложения по методам ремонта и усилению конструкции (например, усиления колонн методом внешнего армирования с последующим нанесением огнезащитного покрытия) или проект реконструкции (например, демонтажа существующего и возведения в пятне демонтажа нового объема здания).

Цена и сроки

Цена/условия оплаты (аванс, предоплата, постоплата) и сроки обследования индивидуальны, зависят от совокупности факторов и определяются после предоставления заказчиком необходимых данных.

Среди факторов, влияющих на стоимость и сроки следующие:

• Характеристики строения (площадь, строительный объем, назначение, удаленность здания);
• Сложность конструктивных решений (например, глубокие шурфы), вид проекта (типовой/индивидуальный);
• Цель, срочность обследования (например, в случаях появления расколов, после пожара обследование необходимо провести оперативно);
• Наличие/отсутствие технической документации;
• Категорией сложности работ (например, проведение работ на высоте, необходимость откачки воды из подвала);
• Время — цена в зимний период больше — заказывать техническое обследование здания рекомендуется на весну, лето или начало осени, при этом следует учитывать, что в зависимости от перечисленных выше факторов на выполнение обследования может уйти от 10 дней до 6 месяцев.

Стоимость обследования объектов, расположенных в Московском регионе, назначается с учетом МРР-3.2.05.03-05, а также других ведомственных предписаний.

ГОСТ, СП

При проведении осмотров и обследований эксперты «ПРОЕКОМ» руководствуются тремя основными документами: ГОСТами 55567-2013, 31937-2011 (введен взамен Р 53778-2010), СП 13-102-2003, устанавливающим правила обследования несущих строительных конструкций.

Также актуальными остаются требования Федерального закона № 384 от 30.12.2009 г., СП 255.1325800.2016, Постановления Госстроя № 170 (от 27.09.2003 г.), ведомственных строительных норм ВНС 53-86 (р), ВНС 57-88 (р), других нормативных источников — в общей сложности аспекты технического обследования зданий и сооружений регламентирует более 20 документов.