Техническое обследование зданий и сооружений

Здания и сооружения обследуются экспертными организациями для оценки их текущего состояния, соответствия действующим техническим нормам. Процедура позволяет сделать выводы о возможностях безопасного использования объекта в будущем, разработать мероприятия для создания условий его безопасного использования — вовремя устраненные повреждения снижают материальные затраты владельцев объектов на их содержание, продлевают срок службы объектов.

Компания «ПРОЕКОМ» успешно решает задачи консалтинговых, девелоперских, генподрядных компаний, владельцев/управляющих объектов недвижимости (среди наших заказчиков — госкомпании «РЖД», «Пенсионный фонд», «Министерство обороны» гипермаркеты «Ашан», «Глобус», торговые сети «Пятерочка», «Магнит»).

Когда требуется проведение обследования

В общем порядке техническое обследование зданий и сооружений проводится в случаях:

Для находящихся в использовании строений

• При появлении видимых невооруженным взглядом повреждений (трещин, прогибов, смещений и пр.);
• Для определения ущерба после стихийных бедствий, пожаров, аварий;
• При необходимости определения степени износа, срока службы;
• При выполнении капремонта, реконструкции, перепланировки, модернизации с изменением нагрузок;
• При демонтаже и сносе;
• При купле-продаже, определении стоимости работ;
• При необходимости наблюдения на время возведения в непосредственной близости других объектов;
• Если завершается регламентированный срок эксплуатации;
• При изменении функционального назначения всего здания или его части (например, жилого здания в офисное, офисного — в производственное и т.п.).

Для новых/строящихся зданий

• При утере документации, необходимости легализации самовольных построек;
• Для оценки соответствия объекта/части объекта проектным данным;
• Для проверки качества строительно-монтажных работ, выявления соответствия параметров здания актуальным строительным нормам, определения стоимости работ;
• При возобновлении работы после паузы над незавершенными проектами, если не были проведены консервационные мероприятия.

Общий порядок не распространяется на случаи назначения строительно-технической экспертизы судом, для научных исследований, для проектных работ.

Виды обследований

С точки зрения основания для проведения, обследования разделяют на:

• Периодические (проводимые регулярно, согласно предписаниям нормативных положений),
• Предупреждающие (проводимые по требованию надзорных органов на основании их предположений о необходимости вмешательства),
• Добровольные (проводимые по желанию владельца).

Для первой категории (периодических обследований) устанавливаются следующие временные рамки: первое обследование проводится в течение (но не позднее) двух лет после начала использования строения (а точнее после его сдачи в эксплуатацию), далее — один раз в десять лет при нормальных внешних условиях (при отсутствии таких неблагоприятных факторов, как повышенная влажность, сейсмическая активность более 7 баллов, вибрации и т.п.), один раз в пять лет при сложных внешних условиях (при наличии вышеперечисленных неблагоприятных факторов). При критичном состоянии объекта возможно внеплановое техническое обследование.

С точки зрения объема выполняемых работ различают обычные, комплексные обследования и общий мониторинг состояния.

Комплексное обследование отличается от обычного дополнительными исследованиями акустики, теплоизоляции и систем коммуникаций здания. Мониторинг предполагает исследование отдельных частей объекта, обозначенных заказчиком.

Технический мониторинг

Исследование отдельных частей (технический мониторинг) считается одним из перспективных направлений в вопросе защиты от аварий и преждевременного износа строений, попадающих в область влияния нового строительства или природно-техногенных факторов (ветровых нагрузок, вибрации транспортных потоков и др.)

Он предполагает установление климатических, тензометрических и других датчиков, автономных блоков, контрольных станций и включает:

• Установление значений и сравнение с допустимыми нормами абсолютных/относительных деформаций;
• Установление причин и принятие мер по устранению повреждений;
• Выявление закономерностей движения грунтовых оснований и установление функций их зависимости от внешних факторов;
• Уточнение данных по грунтам, расчетным схемам для строений и коммуникаций.

Систематическое наблюдение выполняется с учетом требований МРДС 02-2008, МГСН 2.07-2001, СНиП 3.02.01-87, ГОСТ 24846 и других нормативов.

Помимо существенного улучшения безопасности объектов, организация систематического наблюдения за осадками зданий и скорости их развития, прогибами и кренами фундаментов, совместной пространственной жесткостью и другими параметрами приносит реальный экономический эффект — позволяет избежать значительных финансовых вложений в будущем в капитальный ремонт, реконструкцию; исключить достижение аварийного состояния.

Технический мониторинг особенно актуален для большепролетных, высотных и уникальных строений.

Правила проведения обследования

Со стороны владельца здания или сооружения для проведения технического обследования необходима организация доступа к конструктивным частям, важным для безаварийной эксплуатации — к фундаменту, грунту, стенам, перекрытиям и др. — и готовность к тому, что в процессе обследования для осмотра и взятия проб потребуется вскрытие/удаление части материалов (обоев, штукатурки, обшивки и т.п.).

Со стороны экспертной организации необходим допуск СРО (саморегулируемой организации) или предоставление услуг в области инженерно-технического проектирования (по ОКПД 2), наличие квалифицированных специалистов, договор на проведение работ, смета с расчетами стоимости.

Основные моменты и методы обследования

Несущие и ограждающие конструкции строений обследуются поэтапно с помощью визуальных и визуально-инструментальных методов.

Визуально конструкции исследуются с помощью замеров, осмотра, выстукивания, взятия проб, шурфования — метод предполагает использование простейших инструментов (отвеса, молотка, лупы, уровня, рулетки, эндоскопа и др.), позволяет выявить видимые невооруженным глазом дефекты, например, расколы, отслоения, трещины, выпадение материала в основаниях, стенах, полах, повреждения колонн, стоек, лестниц, фундамента.

Визуально-инструментально здания обследуют с применением инженерно-геологических, геодезических, разрушающих, неразрушающих методик, предполагающих использование специальных инструментов — датчиков, нивелиров, прогибомеров, пружинистых, ультразвуковых приборов, щупов, термощупов, источников излучения, шумомеров, вибрографов и др. — метод позволяет определить значения прочности, изгибов, влажности, пористости, давления, плотности, температуры, вибраций и т.д.

Основных пунктов технического обследования четыре, они взаимосвязаны:

• Подготовка, включающая сбор, изучение, анализ исходных параметров (информации архивных материалов, общих характеристик, материалов по ранее проводимым работам), ознакомление с объектом, составление и согласование технического задания с заказчиком. В случае отсутствия необходимой документации, выполняются замеры и составляются чертежи.
• Предварительное обследование с помощью визуальных методов, дополненных фотофиксацией, зарисовками, составлением схем, дефектных карт, ведомостей, плана для следующего этапа.
• Детальное обследование с помощью визуально-инструментальных методов, лабораторных исследований.
• Формирование технического заключения, составление актов, отчета.

Наряду с механическим сопротивлением и устойчивостью элементов конструкции, при проведении обследования изучаются такие показатели объектов недвижимости, как безопасность для жизни и здоровья человека, защиты окружающей среды, определяется состояние пожарной безопасности, систем защиты от шума, экономии энергии и другие.

Не допустимо проведение обследования на основании видеозаписей, фотографий, эскизов, чертежей — без визуального обследования.

Результаты обследований

Основным документом, который экспертная компания передает заказчику, является техническое заключение (ТЗК) — заключений, разработанных специалистами «ПРОЕКОМ», всегда достаточно для подготовки проектной документации на реконструкцию и прохождения экспертизы.

В ТЗК, помимо адреса, статуса, этажности, типа, информации о собственнике, о проводивших строительство компаниях, технических параметрах, указывается одна из четырех категорий технического состояния:

• Соответствующее нормативам.
• Работоспособное.
• Ограниченно работоспособное.
• Аварийное.

Без ограничения и дополнительных работ разрешается эксплуатация зданий первой и второй категории. Запрещается эксплуатация зданий четвертой категории. Для продолжения эксплуатации зданий третьей категории владельцу необходимо устранить выявленные проблемы.

К заключению прилагаются

• Акт.
• Отчет.

В акте и отчете — поверочные расчеты; оценки несущей способности грунтов, конструкций, фундаментов с учетом величин повреждений; описание состояния несущих конструкций; обмерные чертежи; дефектные ведомости и схемы; протоколы испытаний; описания, фотографии дефектов; для объектов третьей категории еще и предложения по методам ремонта и усилению конструкции (например, усиления колонн методом внешнего армирования с последующим нанесением огнезащитного покрытия) или проект реконструкции (например, демонтажа существующего и возведения в пятне демонтажа нового объема здания).

Цена и сроки

Цена/условия оплаты (аванс, предоплата, постоплата) и сроки обследования индивидуальны, зависят от совокупности факторов и определяются после предоставления заказчиком необходимых данных.

Среди факторов, влияющих на стоимость и сроки следующие:

• Характеристики строения (площадь, строительный объем, назначение, удаленность здания);
• Сложность конструктивных решений (например, глубокие шурфы), вид проекта (типовой/индивидуальный);
• Цель, срочность обследования (например, в случаях появления расколов, после пожара обследование необходимо провести оперативно);
• Наличие/отсутствие технической документации;
• Категорией сложности работ (например, проведение работ на высоте, необходимость откачки воды из подвала);
• Время — цена в зимний период больше — заказывать техническое обследование здания рекомендуется на весну, лето или начало осени, при этом следует учитывать, что в зависимости от перечисленных выше факторов на выполнение обследования может уйти от 10 дней до 6 месяцев.

Стоимость обследования объектов, расположенных в Московском регионе, назначается с учетом МРР-3.2.05.03-05, а также других ведомственных предписаний.

ГОСТ, СП

При проведении осмотров и обследований эксперты «ПРОЕКОМ» руководствуются тремя основными документами: ГОСТами 55567-2013, 31937-2011 (введен взамен Р 53778-2010), СП 13-102-2003, устанавливающим правила обследования несущих строительных конструкций.

Также актуальными остаются требования Федерального закона № 384 от 30.12.2009 г., СП 255.1325800.2016, Постановления Госстроя № 170 (от 27.09.2003 г.), ведомственных строительных норм ВНС 53-86 (р), ВНС 57-88 (р), других нормативных источников — в общей сложности аспекты технического обследования зданий и сооружений регламентирует более 20 документов.

Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Что включает в себя техническое обследование зданий?
Техническое обследование – это комплекс мероприятий, направленных на оценку состояния конструкций, инженерных систем и эксплуатационных характеристик объекта. В ходе работ специалисты проводят визуальный осмотр, тепловизионное обследование, измерение прочностных показателей, анализ состава материалов и другие исследования. Полученные данные используют для определения надежности здания, выявления дефектов и разработки рекомендаций по ремонту.

2. Когда обязательно проводить техническое обследование?
Обследование обязательно перед реконструкцией, капитальным ремонтом, изменением назначения помещений или после воздействия внешних факторов (пожар, затопление). Также его выполняют при судебных спорах, вводе объекта в эксплуатацию после долгого простоя или при плановых проверках по требованиям государственного надзора.

3. Какие методы и технологии применяются при обследовании?
Мы используем современные технологии, включая тепловизионную съемку, ультразвуковое измерение толщины конструкций, лабораторный анализ материалов и геодезические методы. Это позволяет получить точные данные о состоянии железобетонных узлов, систем отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации.

4. Как долго длится обследование и от чего зависит срок?
Сроки зависят от размеров здания, целей обследования и сложности работ. Для небольших домов достаточно нескольких дней, а для крупных предприятий может потребоваться несколько недель. В каждом случае инженер составляет рабочую программу, где указаны этапы и сроки выполнения.

5. Можно ли заказать частичное обследование или нужен полный комплекс?
Клиенты могут заказать как полное обследование, так и отдельные виды работ – например, проверку только фундамента или системы вентиляции. Однако для получения полной картины надежности здания мы рекомендуем комплексный подход.

6. Какие документы выдаются после обследования?
По результатам работ заказчик получает технический отчет с фактическими данными, выводами о состоянии конструкций и рекомендациями. В отчете обязательно указываются выявленные дефекты, прочностные характеристики, возможные риски и меры по их устранению. При необходимости оформляется заключение для государственных органов или судебных инстанций.

7. Как часто нужно проводить обследование зданий?
Периодичность зависит от типа сооружения и условий эксплуатации. Жилые дома должны обследоваться каждые 5–10 лет, промышленные объекты – каждые 2–3 года. Также внеплановые проверки проводят после стихийных бедствий или аварийных ситуаций.

8. Какова стоимость услуг и от чего она зависит?
Цена определяется площадью объекта, объемом исследований и срочностью. Чтобы рассчитать точную стоимость, можно отправить запрос через форму на сайте, написать на почту или позвонить по телефону. Наши специалисты готовы предоставить бесплатные консультации.

9. Есть ли у вас опыт сложных обследований?
Да, мы имеем большой опыт работы с объектами разного назначения – от исторических зданий до современных промышленных предприятий. В нашем портфолио – сотни выполненных проектов, а отзывы клиентов подтверждают высокое качество услуг.

10. Как заказать обследование в Москве и области?
Для оформления заказа оставьте заявку на сайте, укажите имя и контакты, либо свяжитесь с нами по телефону. Наши инженеры готовы выехать на территорию объекта, провести осмотр и составить детальный план работ.