Разработка проекта реконструкции существующего объекта недвижимости – дело весьма сложное, требующее специальных знаний, как в области расчета строительных конструкций, так и в сфере технологии строительного производства. В ходе проектирования реконструкции необходимо на основе фактических характеристик грунтов и реального состояния строительных конструкций оценить возможность надстройки здания, пристройки к нему дополнительных пролетов, значительного увеличения нагрузок на элементы каркаса. При этом объемно-планировочные решения объекта должны соответствовать требованиям действующих нормативов, а его внешний вид – корреспондировать стилю окружающей застройки.
Реконструкция и капитальный ремонт – в чем разница
Расшифровка понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» приведены в ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. Согласно этому документу после реконструкции могут измениться технические показатели объекта или его отдельных частей (высота, этажность, строительный объем, общая и полезная площадь), а также может быть произведена замена или ремонт несущих конструкций, исключая при этом замену или ремонт их составных частей. В то же время при проектировании капитального ремонта планируется замена или ремонт ненесущих конструкций, инженерных систем жизнеобеспечения здания, а также отдельных частей несущих конструкций.
Для объектов линейного строительства реконструкцией считается необходимость изменения показателей мощности, грузоподъемности, производительности, требующее изменение границ полосы отвода земельного участка и охранной зоны линейного объекта. При проектировании ремонта зданий подобных ограничений нет.
Таким образом при реконструкции здания или сооружения могут изменяться объемно-планировочные характеристики объекта, а при необходимости и несущие конструкции строения. В ходе капитального ремонта производится замена инженерных сетей и оборудования, возможна частичная перепланировка, не затрагивающая несущие конструкции.
В части проектирования, основное отличие заключается в том, что проект реконструкции объекта недвижимости подлежит экспертизе, а документация, разработанная на капитальный ремонт, такой проверки не требует.
Какие задачи решает реконструкция объекта недвижимости
Реконструкция существующих зданий и сооружений во многих случаях выгоднее нового строительства, поскольку объект недвижимости уже имеет фундаменты, стены, перекрытия и кровлю. Однако имеющаяся планировка требует приспособления новой технологии к существующим конструкциям. Поэтому задачи проекта реконструкции уникальны каждый раз.
В то же время реконструкция существующего объекта недвижимости способна обеспечить:
- изменение функционального назначения здания – производственный корпус превратить в магазин, здание столовой – в офис и т.д.;
- надстройку одного или двух этажей с усилением, при необходимости, грунтов оснований, фундаментов, элементов каркаса; пристройку дополнительных площадей;
- устройство антресолей в помещениях большой высоты;
- усиление перекрытий с целью увеличения нагрузок на них;
- увеличение глубины и площади существующего подвала, устройство нового;
- замена и модернизация внутренних инженерных сетей и оборудования, монтаж новых сетей.
Задачи, которые способна решить реконструкция сложно перечислить, они могут меняться в зависимости от здания и его назначения.
Исходные данные для разработки проекта реконструкции
Разработка любого проекта производится на основании утвержденного технического задания на проектирование. Но одного задания недостаточно, к нему прикладывается ряд документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок проектируемого объекта;
- оформленный надлежащим образом градостроительный план отведенного под застройку земельного участка с указанием сервитутов;
- технические условия на присоединение объекта к существующим инженерным сетям;
- отчет о произведенных на отведенной под строительство площадке инженерно-геологических изысканиях;
- топографическую съемку земельного участка, отведенного под застройку с нанесенными инженерными сетями с существующими строениями;
- другие необходимые документы.
Однако при проектировании реконструкции существующего объекта недвижимости дополнительно требуются и другие документы, в частности:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- отчет о техническом обследовании реконструируемого здания или сооружения;
- исполнительная документация на объект недвижимости
- договоры с ресурсоснабжающими организациями на обеспечение объекта водой, теплом, электроэнергией, газом, паром; на отвод хозяйственно-бытовых, производственных, ливневых сточных вод.
В отдельных случаях, подготовка исходных данных производится совместно с проектной организацией, в частности при составлении задания на выполнение инженерно-геологических изысканий и на проведение обследования здания нужно учитывать требования проектировщиков по исследованию отдельных позиций с тем, чтобы необходимость детализации каких-либо положений не увеличило срок проектирования реконструкции объекта капитального строительства.
Этапы проектирования реконструкции
Процесс разработки проекта на реконструкцию существующего здания или сооружения можно разбить на несколько этапов:
- подготовительный, на котором специализированные предприятия по заданию заказчика, согласованному с проектной организацией выполняют:
- обследование объекта недвижимости, подлежащего реконструкции с выполнением, при необходимости, обмерочных чертежей и выдачей заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций здания; перечнем конструкций, подлежащих замене или усилению;
- инженерно-гидрографические изыскания, фиксирующие реальную глубину заложения и направление перемещения грунтовых вод, которые могли измениться по сравнению с изначальными из-за фундаментов возведенных ранее зданий;
- инженерно-геодезические изыскания, необходимость в которых возникает при отсутствии топосъемки площадки на момент обследования и утрате исполнительных схем подземных инженерных коммуникаций, проходящих через территорию площадки;
- инженерно-геологические изыскания, как правило, совмещаются с обследованием грунтов основания на этапе откопки шурфов для осмотра глубины заложения, площади опирания и состояния фундаментов здания;
- инженерно-экологические изыскания, необходимые при реконструкции производственных комплексов, способных оказывать негативное влияние на окружающую среду;
— в ходе которого проектная организация выдает заказчику примерный объем энергоресурсов, необходимых объекту после реконструкции. На основании этой информации заказчик определяет необходимость запроса у энергоснабжающих компаний технических условий на по лучение дополнительных мощностей или достаточности уже имеющихся.
- этап разработки текстовой и графической частей проектной документации, включая архитектурное проектирование и мероприятия – экологические, противопожарные, по безопасной эксплуатации объекта, обеспечению доступной среды для маломобильных групп населения. Состав документации на стадии «Проект» определен Постановлением правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Сметный раздел в обязательном порядке выполняется при финансировании реконструкции из бюджета муниципальных органов любого уровня, хотя бы частично. В других случаях сметный раздел выполняется по решению заказчика;
- проверка государственной или негосударственной экспертизой правильности и обоснованности принятых проектной организацией технических решений. Получение положительного заключения, которое необходимо для получения разрешения на реконструкцию;
- этап разработки рабочей документации.
Завершающим этапом проектирования реконструкции объекта является авторский надзор за реализацией решений, заложенных в проектной документации и выдача заключения главного инженера проекта о соответствии реконструированного объекта требованиям норм проектирования и техническим регламентам.
Компания «ПРОЕКОМ» — разработка проекта реконструкции любого здания
Несмотря на молодость компания «ПРОЕКОМ» уже смогла получить определенную долю в сегменте проектных услуг строительного рынка Москвы и Московской области. Это достигнуто за счет большого опыта специалистов, работающих в компании, использования BIM-технологий и широких возможностей, благодаря которым ООО «ПРОЕКОМ» способна решать разноплановые задачи. Компания «ПРОЕКОМ» предлагает:
- бесплатные предварительные консультации о сроках и стоимости разработки проекта реконструкции. Выдача коммерческого предложения в день обращения;
- решение всех вопросов по проектированию реконструкции – обследование существующего объекта, инженерно-геологические, гидрографические, экологические, топографические изыскания, разработка проектной и рабочей документации. Такое совмещение функций позволит избавить заказчика от необходимости заключать несколько договоров и решать вопросы, возникающие у проектировщиков к обследованиям и изысканиям и наоборот. ООО «ПРОЕКОМ» — член СРО проектировщиков, что дает ей право заниматься этой деятельностью;
- сопровождение проведения экспертизы разработанной проектной документации на реконструкцию объекта недвижимости с оперативным устранением полученных замечаний;
- ведение авторского надзора с оперативным согласованием изменений, возникающих в ходе производства работ и выдача заключения о соответствии реконструированного объекта требованиям норм и регламентов.
В компании «ПРОЕКОМ» можно заказать разработку проекта реконструкции объекта, входящего в перечень объектов культурного наследия, а также объекта, отнесенного к категории опасных производственных.
ООО «ПРОЕКОМ» — проект реконструкции любого объекта с нуля до реализации!
Ответы на часто задаваемые вопросы
1. Что включает в себя проект реконструкции зданий?
Проект реконструкции — это комплексное решение, направленное на обновление старых построек с учетом современных требований. В него входят следующие разделы: конструктивные изменения, инженерные системы (отопление, вентиляция, водоснабжение), архитектурный облик, сметы и монтажные работы. Каждый этап разрабатывается индивидуально, чтобы добиться высокого качества результата.
2. Как долго выполняется реконструкция жилых домов?
Сроки зависят от объема работ, сложности проекта и типа постройки. Для частного дома или небольшого склада процесс может занять несколько месяцев, а для крупных торговых центров или многоквартирных домов — более года. Важно провести полный анализ старого здания, чтобы точно определить количество необходимых обновлений.
3. От чего зависит цена реконструкции?
Цена формируется с учетом множества параметров: масштаба работ, конструктивных изменений, выбора материалов и инженерных решений. Основные причины, влияющие на стоимость, — это сложности перепланировки, необходимость усиления фундамента или замена коммуникаций. Чтобы получить точный расчет, оставьте заказ на сайте, и мы подготовим для вас детальные сметы.
4. Можно ли сделать реконструкцию без изменения внешнего облика здания?
Да, если важно сохранить исторический или архитектурный вид дома, мы проводим работы с максимальным вниманием к его стилю. В этом случае акцент делается на внутренние обновления: замену систем отопления, вентиляции, перепланировку помещений. Концепция разрабатывается так, чтобы улучшить функциональность, не затрагивая фасад.
5. Какие сложности могут возникнуть при реконструкции?
Часто встречаются следующие проблемы: несоответствие старых конструктивных решений современным нормам, износ фундамента, необходимость полной замены инженерных сетей. Чтобы избежать ошибок, мы всегда выполняем предварительный анализ и создаем эскизный проект, который помогает оценить все риски.
6. Как проходит ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции?
После завершения всех работ мы готовы помочь с оформлением документации для ввода здания в эксплуатацию. Проводятся проверки соответствия проекту, испытания систем вентиляции, водоснабжения и других коммуникаций. Только после полного контроля качества результат передается клиенту.
7. Можно ли провести частичную реконструкцию?
Да, если вам нужно обновить только определенные элементы, например, монтажные узлы или отдельные разделы инженерных систем. Мы выполняем работы любого объема — от ремонта частного дома до комплексной реконструкции торговых центров. Выберите нужные услуги, и мы предложим оптимальное решение.
8. Почему клиенты выбирают «Проеком» для проекта реконструкции?
Наши клиенты доверяют нам благодаря высокому качеству выполненных проектов, индивидуальному подходу и прозрачным срокам. Мы всегда готовы ответить на вопросы по телефону, предоставить карту работ и отзывы предыдущих заказчиков. Отправьте нам запрос, и мы сделаем ваш проект надежным и современным.
