Разработка проекта реконструкции существующего объекта недвижимости – дело весьма сложное, требующее специальных знаний, как в области расчета строительных конструкций, так и в сфере технологии строительного производства. В ходе проектирования реконструкции необходимо на основе фактических характеристик грунтов и реального состояния строительных конструкций оценить возможность надстройки здания, пристройки к нему дополнительных пролетов, значительного увеличения нагрузок на элементы каркаса. При этом объемно-планировочные решения объекта должны соответствовать требованиям действующих нормативов, а его внешний вид – корреспондировать стилю окружающей застройки.
Реконструкция и капитальный ремонт – в чем разница
Расшифровка понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» приведены в ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. Согласно этому документу после реконструкции могут измениться технические показатели объекта или его отдельных частей (высота, этажность, строительный объем, общая и полезная площадь), а также может быть произведена замена или ремонт несущих конструкций, исключая при этом замену или ремонт их составных частей. В то же время при проектировании капитального ремонта планируется замена или ремонт ненесущих конструкций, инженерных систем жизнеобеспечения здания, а также отдельных частей несущих конструкций.
Для объектов линейного строительства реконструкцией считается необходимость изменения показателей мощности, грузоподъемности, производительности, требующее изменение границ полосы отвода земельного участка и охранной зоны линейного объекта. При проектировании ремонта зданий подобных ограничений нет.
Таким образом при реконструкции здания или сооружения могут изменяться объемно-планировочные характеристики объекта, а при необходимости и несущие конструкции строения. В ходе капитального ремонта производится замена инженерных сетей и оборудования, возможна частичная перепланировка, не затрагивающая несущие конструкции.
В части проектирования, основное отличие заключается в том, что проект реконструкции объекта недвижимости подлежит экспертизе, а документация, разработанная на капитальный ремонт, такой проверки не требует.
Какие задачи решает реконструкция объекта недвижимости
Реконструкция существующих зданий и сооружений во многих случаях выгоднее нового строительства, поскольку объект недвижимости уже имеет фундаменты, стены, перекрытия и кровлю. Однако имеющаяся планировка требует приспособления новой технологии к существующим конструкциям. Поэтому задачи проекта реконструкции уникальны каждый раз.
В то же время реконструкция существующего объекта недвижимости способна обеспечить:
- изменение функционального назначения здания – производственный корпус превратить в магазин, здание столовой – в офис и т.д.;
- надстройку одного или двух этажей с усилением, при необходимости, грунтов оснований, фундаментов, элементов каркаса; пристройку дополнительных площадей;
- устройство антресолей в помещениях большой высоты;
- усиление перекрытий с целью увеличения нагрузок на них;
- увеличение глубины и площади существующего подвала, устройство нового;
- замена и модернизация внутренних инженерных сетей и оборудования, монтаж новых сетей.
Задачи, которые способна решить реконструкция сложно перечислить, они могут меняться в зависимости от здания и его назначения.
Исходные данные для разработки проекта реконструкции
Разработка любого проекта производится на основании утвержденного технического задания на проектирование. Но одного задания недостаточно, к нему прикладывается ряд документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок проектируемого объекта;
- оформленный надлежащим образом градостроительный план отведенного под застройку земельного участка с указанием сервитутов;
- технические условия на присоединение объекта к существующим инженерным сетям;
- отчет о произведенных на отведенной под строительство площадке инженерно-геологических изысканиях;
- топографическую съемку земельного участка, отведенного под застройку с нанесенными инженерными сетями с существующими строениями;
- другие необходимые документы.
Однако при проектировании реконструкции существующего объекта недвижимости дополнительно требуются и другие документы, в частности:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- отчет о техническом обследовании реконструируемого здания или сооружения;
- исполнительная документация на объект недвижимости
- договоры с ресурсоснабжающими организациями на обеспечение объекта водой, теплом, электроэнергией, газом, паром; на отвод хозяйственно-бытовых, производственных, ливневых сточных вод.
В отдельных случаях, подготовка исходных данных производится совместно с проектной организацией, в частности при составлении задания на выполнение инженерно-геологических изысканий и на проведение обследования здания нужно учитывать требования проектировщиков по исследованию отдельных позиций с тем, чтобы необходимость детализации каких-либо положений не увеличило срок проектирования реконструкции объекта капитального строительства.
Этапы проектирования реконструкции
Процесс разработки проекта на реконструкцию существующего здания или сооружения можно разбить на несколько этапов:
- подготовительный, на котором специализированные предприятия по заданию заказчика, согласованному с проектной организацией выполняют:
- обследование объекта недвижимости, подлежащего реконструкции с выполнением, при необходимости, обмерочных чертежей и выдачей заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций здания; перечнем конструкций, подлежащих замене или усилению;
- инженерно-гидрографические изыскания, фиксирующие реальную глубину заложения и направление перемещения грунтовых вод, которые могли измениться по сравнению с изначальными из-за фундаментов возведенных ранее зданий;
- инженерно-геодезические изыскания, необходимость в которых возникает при отсутствии топосъемки площадки на момент обследования и утрате исполнительных схем подземных инженерных коммуникаций, проходящих через территорию площадки;
- инженерно-геологические изыскания, как правило, совмещаются с обследованием грунтов основания на этапе откопки шурфов для осмотра глубины заложения, площади опирания и состояния фундаментов здания;
- инженерно-экологические изыскания, необходимые при реконструкции производственных комплексов, способных оказывать негативное влияние на окружающую среду;
— в ходе которого проектная организация выдает заказчику примерный объем энергоресурсов, необходимых объекту после реконструкции. На основании этой информации заказчик определяет необходимость запроса у энергоснабжающих компаний технических условий на по лучение дополнительных мощностей или достаточности уже имеющихся.
- этап разработки текстовой и графической частей проектной документации, включая архитектурное проектирование и мероприятия – экологические, противопожарные, по безопасной эксплуатации объекта, обеспечению доступной среды для маломобильных групп населения. Состав документации на стадии «Проект» определен Постановлением правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Сметный раздел в обязательном порядке выполняется при финансировании реконструкции из бюджета муниципальных органов любого уровня, хотя бы частично. В других случаях сметный раздел выполняется по решению заказчика;
- проверка государственной или негосударственной экспертизой правильности и обоснованности принятых проектной организацией технических решений. Получение положительного заключения, которое необходимо для получения разрешения на реконструкцию;
- этап разработки рабочей документации.
Завершающим этапом проектирования реконструкции объекта является авторский надзор за реализацией решений, заложенных в проектной документации и выдача заключения главного инженера проекта о соответствии реконструированного объекта требованиям норм проектирования и техническим регламентам.
Компания «ПРОЕКОМ» — разработка проекта реконструкции любого здания
Несмотря на молодость компания «ПРОЕКОМ» уже смогла получить определенную долю в сегменте проектных услуг строительного рынка Москвы и Московской области. Это достигнуто за счет большого опыта специалистов, работающих в компании, использования BIM-технологий и широких возможностей, благодаря которым ООО «ПРОЕКОМ» способна решать разноплановые задачи. Компания «ПРОЕКОМ» предлагает:
- бесплатные предварительные консультации о сроках и стоимости разработки проекта реконструкции. Выдача коммерческого предложения в день обращения;
- решение всех вопросов по проектированию реконструкции – обследование существующего объекта, инженерно-геологические, гидрографические, экологические, топографические изыскания, разработка проектной и рабочей документации. Такое совмещение функций позволит избавить заказчика от необходимости заключать несколько договоров и решать вопросы, возникающие у проектировщиков к обследованиям и изысканиям и наоборот. ООО «ПРОЕКОМ» — член СРО проектировщиков, что дает ей право заниматься этой деятельностью;
- сопровождение проведения экспертизы разработанной проектной документации на реконструкцию объекта недвижимости с оперативным устранением полученных замечаний;
- ведение авторского надзора с оперативным согласованием изменений, возникающих в ходе производства работ и выдача заключения о соответствии реконструированного объекта требованиям норм и регламентов.
В компании «ПРОЕКОМ» можно заказать разработку проекта реконструкции объекта, входящего в перечень объектов культурного наследия, а также объекта, отнесенного к категории опасных производственных.
ООО «ПРОЕКОМ» — проект реконструкции любого объекта с нуля до реализации!
Ответы на часто задаваемые вопросы
1. Что включает в себя проект реконструкции зданий?
Проект реконструкции — это комплексное решение, направленное на обновление старых построек с учётом современных требований и нормативных актов законодательства Российской Федерации. В него входят следующие разделы:
- физические и конструктивные изменения, включая усиление несущих конструкций;
- модернизация технологических инженерных систем (отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, канализация);
- обновление архитектурного облика с учётом требований охраны культурного наследия (если здание является памятником);
- разработка смет и планирование эксплуатационных характеристик;
- организация монтажных работ и контроль их выполнения.
Каждый этап разрабатывается индивидуально с применением современных методов и качественных материалов, чтобы добиться высокого результата в рамках утверждённого размера бюджета. Проект может также предусматривать элементы благоустройства прилегающей территории.
2. Как долго выполняется реконструкция жилых домов?
Сроки зависят от объёма работ, сложности проекта, типа постройки и социально-значимого статуса объекта. Для частного дома или небольшого склада процесс может занять несколько месяцев, а для крупных торговых центров или жилищно-коммунальных объектов — более года.
Важно провести полный анализ старого здания, включая обследование фундамента, стен и перекрытий, чтобы точно определить количество необходимых обновлений. На этапе подготовки осуществляется сбор сведений о состоянии конструкций, что позволяет составить реалистичный график работ с учётом установленного порядка осуществления реконструкции в России.
3. От чего зависит цена реконструкции?
Цена формируется с учётом множества параметров: масштаба работ, конструктивных изменений, выбора материалов и инженерных решений. Основные факторы, влияющие на стоимость:
- сложности перепланировки и необходимость усиления фундамента;
- замена коммуникаций и внедрение технологических систем;
- требования пожарной безопасности и охраны труда;
- необходимость соблюдения федеральных норм и типовых регламентов (например, СП — сводов правил).
Чтобы получить точный расчёт, оставьте заказ на сайте, и мы подготовим для вас детальные сметы, учитывающие все связанные с проектом затраты, включая использование ресурсов и средств механизации.
4. Можно ли сделать реконструкцию без изменения внешнего облика здания?
Да, если важно сохранить исторический или архитектурный вид дома (в том числе объектов культурного наследия), мы проводим работы с максимальным вниманием к его стилю. В этом случае акцент делается на внутренние обновления:
- замену систем отопления, вентиляции и кондиционирования;
- перепланировку помещений с учётом эксплуатационных требований;
- модернизацию инженерных сетей без вмешательства в фасад.
Концепция разрабатывается так, чтобы улучшить функциональность и содержание здания, не затрагивая его внешний облик. При необходимости привлекаются эксперты по охране памятников архитектуры.
5. Какие сложности могут возникнуть при реконструкции?
Часто встречаются следующие проблемы:
- несоответствие старых конструктивных решений современным нормам законодательства;
- износ фундамента и несущих стен, требующий усиления или частичного сноса;
- необходимость полной замены инженерных сетей из‑за их морального и физического устаревания;
- выявление аварийного состояния отдельных элементов в процессе работ.
Чтобы избежать ошибок, мы всегда выполняем предварительный анализ и создаём эскизный проект, который помогает оценить все риски. На этом этапе осуществляется проверка соответствия действующим нормативным документам, включая требования министерств и ведомств.
6. Как проходит ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции?
После завершения всех работ мы готовы помочь с оформлением документации для ввода здания в эксплуатацию. Процесс включает:
- проверки соответствия проекту и требованиям федерального законодательства;
- испытания систем вентиляции, водоснабжения, пожарной сигнализации и иных инженерных сетей;
- составление актов приёмки и передачу сведений в органы власти;
- получение разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном порядке.
Только после полного контроля качества результат передаётся клиенту с комплектом документов, подтверждающих способность объекта к безопасной эксплуатации.
7. Можно ли провести частичную реконструкцию?
Да, если вам нужно обновить только определённые элементы, например:
- монтажные узлы или отдельные разделы инженерных систем;
- участки фасада или кровли;
- внутренние перегородки и отделку.
Мы выполняем работы любого объёма — от ремонта частного дома до комплексной реконструкции торговых центров. Выберите нужные услуги, и мы предложим оптимальное решение с учётом ваших ресурсов и сроков. В проекте могут быть предусмотрены этапы, позволяющие использовать здание частично в течение работ.
8. Почему клиенты выбирают «Проеком» для проекта реконструкции?
Наши клиенты доверяют нам благодаря:
- высокому качеству выполненных проектов и применению профессиональных методов;
- индивидуальному подходу и прозрачным срокам осуществления работ;
- соблюдению требований российского законодательства и федеральных стандартов;
- готовности ответить на вопросы по телефону, предоставить карту работ и отзывы предыдущих заказчиков.
Мы работаем как с частными лицами, так и с застройщиком — юридическими лицами, включая государственные учреждения. Отправьте нам запрос, и мы сделаем ваш проект надёжным и современным, учитывая все аспекты развития объекта и его имущества в целом.
