Сделать полноценную оценку технического состояния объекта недвижимости и дать квалифицированное заключение о возможности его дальнейшей эксплуатации невозможно без исследования грунтов основания. Любые мероприятия по восстановлению или усилению строительных конструкций объекта недвижимости не принесут результата, если в его основании будут располагаться слабые грунты. Поэтому в состав комплексного технического обследования здания или сооружения всегда входят инженерно-геологические обследования грунтов основания.
Необходимость проведения обследований
Согласно п.п. 4.2 и 4.3 ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», первоначальное обследование объекта недвижимости должно быть произведено не позднее двух лет с начала его эксплуатации, а последующие – через каждые 10 лет. Для зданий, условия эксплуатации которых характеризуются высокой влажностью, воздействием агрессивных сред, сейсмическими нагрузками выше 7 баллов – раз в 5 лет. Кроме этого обследования выполняются:
- по мере завершения нормативной продолжительности эксплуатации объекта;
- при выявлении в ходе обслуживания дефектов, деформированных конструкций;
- после возгораний, стихийных бедствий, частичного разрушения конструктивных элементов здания;
- по инициативе владельца объекта недвижимости для обоснования его рыночной цены;
- при изменении вида производственных процессов;
- при возобновлении строительных работ на объекте после 3 лет перерыва без проведения мероприятий по консервации;
- по предписанию государственных контролирующих органов.
Чаще всего обследования зданий и сооружений, в т.ч. обследование фактического состояния грунта производится при продаже объекта, для обоснования его цены, а также при реконструкции объекта с увеличением этажности, возведением пристроек, изменением назначения, повышением нагрузки на перекрытия. По результатам обследования принимается решение о необходимости укрепления грунтов.
Этапы обследования грунтов
Техническое обследование оснований объектов недвижимости выполняется в несколько этапов:
- подготовительный этап, когда происходит сбор исходных данных, поиск материалов геологических, геодезических и гидрогеологических изысканий, журналов наблюдений за просадками, деформациями и др.;
- этап полевых работ с откопкой шурфов, бурением скважин, получением образцов грунта и грунтовых вод, определением глубины заложения и мощности водоносных слоев;
- камеральные работы в ходе которых производятся анализ фундамента, испытания образцов грунта, определение характеристик грунтов и грунтовых вод, проверка прочности, составление заключения.
Перечень работ каждого этапа уточняется в соответствии со сложностью объекта и грунтовых условий строительной площадки.
Состав работ по обследованию грунтов
Одним из важных разделов комплексного обследования здания является обследование грунтов. Состав, методы и объемы этой работы намечаются в общей программе работ с учетом объема уже имеющейся информации о грунтовых условиях и их сложности. При этом обследование вечномерзлых грунтов производится, как правило, зимой, а других – в теплое время года.
В ходе обследования грунтов объектов недвижимости выполняются следующие мероприятия:
- детальное ознакомление с геологическими изысканиями, выполненными на площадке, отведенной под строительство и примыкающих участках;
- изучение фактического рельефа участка застройки;
- проходка шурфов, расположенных рядом с фундаментами;
- бурение разведочных скважин с забором образцов грунта, проб грунтовых вод и определением отметки их заложения;
- зондирование грунтов;
- определение свойств грунтов геофизическими методами (при необходимости);
- испытания и лабораторные исследования образцов.
Результатами обследования грунтового основания объекта недвижимости становятся:
- актуализированное геологическое строение участка строительства;
- химический состав и степень агрессивности грунтовых вод, залегающих под участком, отведенным под строительтство.
Места расположения, количество и глубина шурфов и скважин, точек зондирования, необходимость использования методов геофизики, номенклатура характеристик грунтов определяются рабочей программой в соответствии с размерами объекта недвижимости, сложности геологического строения грунтов и причины, ставшей обоснованием обследования. При выявлении деформации конструкций намечают точки выработок в местах, позволяющих детализировать причины повреждений.
Контрольные шурфы располагаются с одной или с обеих сторон фундамента, при этом:
- на каждом участке фундамента по одному на максимально нагруженном и одному на ненагруженном участке;
- по одному шурфу откапывается в местах предполагаемой установки дополнительной опоры;
- в местах сверхнормативной деформации стен и фундаментов, а также для оконтуривания границы слабых грунтов.
Глубина шурфа должна быть ниже подошвы фундамента на 0,5 – 1,0 м, а длина вскрываемого участка должна позволить оценить реальное состояние фундамента. Исследование характеристик грунтов ниже отметки подошвы фундамента производится при помощи колонкового бурения со дна шурфа. Характеристики грунта определяются по результатам испытания образцов, полученных в ходе обследования. После завершения работ по откопке шурфов и бурению скважин, они засыпаются с послойным уплотнением. А в ходе работ необходимо предупреждать затапливание шурфов ливневыми водами.
Итоги проведенных геологических обследований должны содержать информацию:
- необходимую для выдачи заключения о возможности надстройки здания, возведения пристроев¸ устройства подвала;
- о причинах появления дефектов и повреждений в основании и на фундаментах;
- потребную для выбора вида и состава гидроизоляции заглубленных конструкций;
- о необходимости выполнения водопонижения на земельном участке.
Итоги геологического обследования оформляются в виде геолого-литологического разреза грунтового основания и включаются в состав технического заключения.
Полное и выборочное обследование состояния грунтов
Комплексное обследование объектов недвижимости может быть визуальным и детальным (инструментальным). Детальное не проводится, если в ходе визуального было зафиксировано:
- отсутствие неравномерных просадок, имеющиеся просадки не превышают допустимых пределов;
- неповрежденное тело фундаментов;
- удовлетворительное состояние гидроизоляционной защиты и антикоррозийного покрытия, соответствия их эксплуатационным требованиям.
Детальное обследование в соответствии с целью работы, полнотой имеющейся информации, наличием и характером повреждений бывает сплошным (полным) или выборочным. Выборочное обследование производится:
- когда обследованию подлежат только некоторые конструкции и участки основания;
- в местах высокой потенциальной опасности, где нет возможности произвести сплошное обследование.
Сплошное обследование оснований фундаментов производится в следующих случаях:
- при отсутствии рабочей документации;
- в случае обнаружения критических дефектов, влияющих на прочностные характеристики конструкции;
- в преддверии реконструкции объекта с увеличением этажности;
- при возобновлении стройки после более чем 3-летнего перерыва без консервации.
В ходе инструментального обследования технического состояния фундаментов выясняются характеристики использованных бетона и арматуры, прочностные показатели кирпичной кладки, влияние коррозии на сварные швы и закладные элементы, величины фактических отклонений от допустимых величин. Для грунтовых оснований определяются:
- величины деформаций основания;
- прочностные характеристики грунтов, отметки залегания подземных вод и их химический состав.
В отдельных случаях, если строительная площадка располагается рядом с источником повышенных динамических нагрузок, вызывающих колебания основания на расположенных рядом участках, выполняются вибрационные обследования, дающие оценку состояния фундамента и позволяющие сделать вывод об опасности этих колебаний для эксплуатации объекта недвижимости.
Кто выполняет обследование грунтов
У собственников недвижимости нередко возникает потребность в определении состояния их объекта. Это может быть связано с желанием продать здание, а его цена зависит в первую очередь от физического состояния строения, а может быть вызвано необходимостью его реконструировать, надстроив этаж и выполнив несколько пристроек. Возможно удалось по бросовой цене приобрести объект незавершенного строительства, на котором уже несколько лет никто не работал. Во всех этих случаях необходимо выполнить обследование этого строения, включая фундаменты и грунтовое основание.
При желании получить квалифицированное заключение о состоянии объекта недвижимости, столичные предприниматели могут обратиться в компанию «ПРОЕКОМ», где можно оформить заказ на обследование зданий и сооружений. В ООО «ПРОЕКОМ» работают опытные специалисты, знающие все тонкости работ по обследованию различных объектов недвижимости, в совершенстве владеющие специализированным программным обеспечением и умеющие работать с самыми современными измерительными инструментами.
ООО «ПРОЕКОМ» – все виды сложных технических обследований зданий и сооружений по гибким ценам. Если Вам требуется обследование строительных конструкций или грунтов основания, позвоните нам по телефону: +7(495)660-39-75 или оставьте заявку, заполнив форму и мы перезвоним Вам. Детально, обстоятельно консультируем по любому вопросу — это бесплатно и ни к чему не обязывает.
Особенности обследования грунтов в «Проеком»
Комплексный подход
Мы проводим профессиональную оценку грунтов с учетом всех факторов: от геологических параметров до влияния коммуникаций. Наши эксперты анализируют образцы в лаборатории, чтобы обязательно учесть даже скрытые риски.
Надежность и экспертиза
Цель нашего обследования – обеспечить надежность фундаментов жилых и промышленных объектов. В разных частях участка выполняются замеры, а результаты сверяются с ранее полученными данными.
Работаем на результат
После исследований заказчик получает экспертное заключение с рекомендациями по устранению проблем. Мы берем на себя согласование документов и всегда находим адресные решения для клиентов.
Ответы на часто задаваемые вопросы
1. Зачем нужно обследование грунтов перед строительством или ремонтом?
Обследование грунтов — обязательный этап при проектировании любого здания: частного дома, коттеджа, офисного центра или дорожной инфраструктуры. Оно позволяет:
- точно определить тип почв и их физико‑механические характеристики;
- оценить несущую способность и уровень устойчивости земли на участке;
- выявить риски просадки, трещин, деформаций и подтопления;
- правильно рассчитать параметры фундамента и выбрать оптимальное решение для безопасной эксплуатации сооружения.
Без геологического анализа невозможно спроектировать надёжную конструкцию: ошибки на этапе изысканий ведут к дорогостоящему капитальному ремонту в будущем.
2. Какие задачи решает обследование грунтов?
Главная цель — исследовать особенности грунта, которые влияют на долговечность и устойчивость сооружения. Геолог выполняет:
- отбор проб почвы в ключевых зонах участка;
- лабораторные испытания для определения механических свойств и химического состава;
- георадарное сканирование и статическое зондирование для выявления скрытых неоднородностей.
Результаты позволяют:
- минимизировать риски аварийных ситуаций;
- снизить затраты на усиление фундамента;
- составить детальное техническое задание для проектировщиков.
3. Как проходит процесс обследования?
Работа ведётся в чётком порядке:
- Подготовительный этап: анализ документации (технический паспорт, предыдущие изыскания, карта местности), визуальный осмотр территории.
- Полевые работы: буровая установка производит отбор проб на разной глубине (в зависимости от будущего объекта — например, для котлована под плиту частного дома достаточно 3–5 метров).
- Лабораторный анализ: исследование образцов на плотность, пористость, пластичность, наличие агрессивных включений.
- Составление отчёта: подготовка акта с выводами, рекомендациями и схемами (например, разрезами грунтов по зонам).
4. Какие методы используются при обследовании?
Мы применяем комплекс современных технологий:
- георадарное сканирование — выявляет пустоты, линзы воды, неоднородности структуры;
- статическое зондирование — определяет сопротивление грунта на глубине;
- лабораторные тесты — устанавливают физико‑механические параметры (прочность, сжимаемость, фильтрацию);
- тепловизионное обследование — фиксирует зоны потенциального подтопления.
Это позволяет точно написать, какие почвы находятся на участке и какие нагрузки они могут выдержать.
5. Как долго длится обследование и когда будет готов отчёт?
Сроки зависят от: площади территории; глубины исследований (например, для частного дома — до 5 м, для многоэтажного здания — до 15 м); срочности задания.
Обычно процесс занимает от 3 до 7 дней. Предварительный анализ (основные параметры грунтов) может быть готов в течение 1–2 дней. Полный отчёт с рекомендациями и картами участков предоставляется в оговоренные сроки.
6. Можно ли провести обследование для уже построенного дома?
Да, это особенно важно при появлении: трещин на стенах или фундаменте; перекосов дверных и оконных проёмов; проседания полов.
Обследование поможет:
- выявить причины деформаций (например, размывание грунтов, неравномерная усадка);
- определить, требуется ли усиление несущих конструкций или ремонт фундамента;
- разработать план мероприятий для восстановления устойчивости здания.
7. Какие документы нужны для заказа услуги?
Для начала работ желательно предоставить: технический паспорт строения; данные предыдущих изысканий (если есть); план участка с указанием зон застройки.
Если документов нет, наш инженер соберёт всю необходимую информацию на месте: проведёт визуальный осмотр, составит карту рельефа и подготовит задание для лаборатории.
8. В чём преимущества работы с «Проеком»?
- Опыт: более 10 лет исследуем грунты в Московской области и других регионах.
- Современное оборудование: используем сертифицированные буровые установки и георадары.
- Аккредитованная лаборатория: все анализы соответствуют ГОСТ и международным стандартам.
- Ответственность: каждый отчёт подписывает квалифицированный геолог, а результаты вносятся в официальный акт.
- Комплексный подход: от полевых работ до рекомендаций по проектированию фундамента.
9. Как заказать обследование и сколько это стоит?
Чтобы начать, оставьте заявку на сайте или позвоните в наш центр. Стоимость зависит от:
- площади участка;
- глубины бурения;
- перечня исследований (например, стандартное обследование или расширенный комплекс с тепловизором);
- срочности выполнения.
После консультации мы подготовим коммерческое предложение с чёткими сроками и перечнем работ.
10. Что делать, если обследование выявило проблемы с грунтом?
В отчёте вы получите:
- детальное описание рисков (например, высокая пучинистость, низкая несущая способность);
- рекомендации по усилению фундамента (свайные поля, инъектирование, дренажные системы);
- варианты конструкций, которые лучше подходят для ваших почв.
Наши специалисты помогут:
- подготовить документы для получения разрешения на строительство.
- рассчитать оптимальную нагрузку на грунт;выбрать тип фундамента (плита, лента, сваи), исходя из структуры земли;
Экспертиза качества строительных и ремонтных работ | Экспертиза объёмов строительных работ | Экспертиза складских помещений | Экспертиза инженерно-экологических условий | Экспертиза промышленной безопасности производственных объектов
