Обследование аварийных зданий и сооружений

В России немало зданий и сооружений, построенных в XIX – XX веках, которые исчерпали срок службы, следовательно, могут считаться аварийными и подлежат сносу. В то же время физическое состояние отдельных объектов недвижимости позволяют включать их в инвестиционные проекты, придав им после ремонта или реконструкции новый функционал. Однако для этого должны быть произведены соответствующие исследования.

Какой объект недвижимости считается аварийным

Не существует конкретных показателей, позволяющих отнести объект недвижимости к категории аварийных. СП13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» выделяет две категории состояния:

• недопустимого, когда несущая способность и эксплуатационные характеристики некоторых конструкций или всего объекта снижены настолько, что персоналу и посетителям этого здания и находящемуся в нем оборудованию угрожает опасность, требующая немедленной реализации мероприятий, подстраховывающих объект и усиления конструктивных элементов здания;
• аварийного, когда несущая способность конструкций исчерпана, что подтверждается фактическими деформациями и повреждениями и возникает потребность в срочных противоаварийных работах, включая замену дефектных конструкций и срочных ремонтно-восстановительных работ с установкой временных элементов крепления и разгрузкой отдельных конструкций.   

В ГОСТ 31937—2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» говорится только о категории аварийного состояния, где к критическим повреждениям и деформациям добавлено недопустимое состояние грунтов и крен здания, который может привести к потере устойчивости.

Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» к аварийному состоянию дома, требующему замены всех конструкций и коммуникаций, относит здания с износом 80%. Признаками, позволяющими отнести объект к аварийным постановление считает:

• повреждения и деформации, показывающие достижение конструкциями предельных напряжений с соответствующей опасностью обрушения;
• достижения кренами величины, способной вызвать потерю устойчивости всего здания.

В любом случае отнесение объекта к категории аварийных производится на основании выводов, сделанных в результате обследования объекта недвижимости.

Методика обследования аварийных зданий и сооружений

Обследование объектов с видимыми признаками аварийной ситуации согласно положениям ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» производится в 3 этапа:

• подготовительный, когда производится ознакомление с объектом, определяются его основные конструктивные и объемно-планировочные решения, изучаются материалы инженерно-геологических изысканий, проектной, рабочей и исполнительной документации, составляется программа обследования;
• предварительное (визуальное) обследование, когда выполняется сплошной осмотр объекта, результатом чего становятся выявленные дефекты и повреждения с замером их величин и фотофиксацией. На этом этапе выявляется аварийное состояние: сплошному визуальному осмотру,
• основания, которое характеризуется сильно раскрытыми и редко расположенными трещинами, проходящими по всей высоте фундамента и заходящие в стены;
• фундаментов, когда визуально выявляются расположенные с небольшим шагом трещины малой ширины и отмечается вертикальное расслоение;
• железобетонных конструкций, при котором наблюдаются трещины в опорной консоли колонны; произошедшее в период эксплуатации объекта из-за неравномерной осадки фундаментов отклонение колонны от вертикали, сколы бетона в сжатой зоне, деформация стержня арматуры со сколом защитного слоя;
• каменных конструкций – часто расположенных идущих сверху вниз трещин с небольшой шириной раскрытия, идущие по вертикали по нескольким рядам швов; отклонении из-за неравномерной просадки фундаментов простенка или столба от вертикали; образование трещин под опорными частями балок, перемычек, прогонов, а также при недостаточной глубине опирания плит перекрытия;
• металлических конструкций, когда видны трещины в околошовной зоне сварных швов, поперечные трещины в растянутых элементах, локальные деформации в местах соединений.

Наличие дефектов, свидетельствующих о предаварийном или аварийном состоянии объекта недвижимости служат основанием для проведения третьего этапа.

• детальное (инструментальное) обследование, в ходе которого выполняются необходимые инструментальные замеры отдельных конструкций, узлов, производятся расчеты, исследуются характеристик материалов, определяются категории дефектов и повреждений:
•  «А» — дефекты и повреждения несущих конструкций, угрожающие разрушением объекта или его части; 
•  «Б» — дефекты и повреждения, напрямую не угрожающие разрушением несущим конструкциям, но способные нанести вред другим конструктивным элементам, а в случае продолжения деформаций перейти в стадию разрушения;
•  «В» — местные дефекты и повреждения, не способные повлиять на конструктивные элементы основного назначения.      

 Совокупность информации, добытой в ходе обследования служит для формирования заключения, суммирующего результаты обследования объекта недвижимости.

Причины обследования аварийных объектов недвижимости

Производить обследование объектов недвижимости для определения их аварийности следует при возникновении обоснованных сомнений в возможности сохранения зданием проектных характеристик. Многие организации, специализированные на обследованиях объектов недвижимости, выделяют два критических состояния строительных конструкций:

• предаварийное, для которого характерны показатели, способные вызвать аварийную ситуацию при воздействии на объект неблагоприятных факторов с той же интенсивностью;
• аварийное, в условиях пребывания объекта в состоянии, когда авария произойдет в ближайшее время даже при обычном эксплуатационном уровне.  

При обследовании аварийных зданий могут возникать парадоксальные ситуации, например:

• по результатам визуального осмотра объект недвижимости относится к аварийным, а расчеты показывают наличие запасов прочности;
• расчеты демонстрируют превышение проектной величины несущей способности конструкций, а визуально признаки аварийности не наблюдаются.

При таких обстоятельствах обследование должно осуществляться с использованием комплексного подхода для выявления наличия или отсутствия аварийной ситуации и перспективах эксплуатации объекта недвижимости в дальнейшем.

Нелегко, но мы сможем!

Обследование аварийных объектов недвижимости связано не только с необходимостью проведения большого количества высокоточных измерений, а также полевых и лабораторных испытаний, но и с обязательным соблюдением правил техники безопасности на объекте, находящемся в неработоспособном, а возможно и аварийном состоянии. Специалисты компании «ПРОЕКОМ» умеют работать с современным измерительным инструментом, они опытные пользователи специального программного обеспечения, требования охраны труда для них также не пустой звук. Опытные работники ООО «ПРОЕКОМ» способны произвести обследование объекта недвижимости, находящегося в любом состоянии и выдать заключение о целесообразности дальнейшей работы с этим зданием или сооружением. 

Обследование аварийного здания или сооружения – дело нелегкое, а зачастую и опасное, но мы его сможем произвести! Звоните и приходите, ждем!