В России немало зданий и сооружений, построенных в XIX – XX веках, которые исчерпали срок службы, следовательно, могут считаться аварийными и подлежат сносу. В то же время физическое состояние отдельных объектов недвижимости позволяют включать их в инвестиционные проекты, придав им после ремонта или реконструкции новый функционал. Однако для этого должны быть произведены соответствующие исследования и расчеты конструкций.
Какой объект недвижимости считается аварийным
Не существует конкретных показателей, позволяющих отнести объект недвижимости к категории аварийных. СП13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» выделяет две категории состояния:
- недопустимого, когда несущая способность и эксплуатационные характеристики некоторых конструкций или всего объекта снижены настолько, что персоналу и посетителям этого здания и находящемуся в нем оборудованию угрожает опасность, требующая немедленной реализации мероприятий, подстраховывающих объект и усиления конструктивных элементов здания;
- аварийного, когда несущая способность конструкций исчерпана, что подтверждается фактическими деформациями и повреждениями и возникает потребность в срочных противоаварийных работах, включая замену дефектных конструкций и срочных ремонтно-восстановительных работ с установкой временных элементов крепления и разгрузкой отдельных конструкций.
В ГОСТ 31937—2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» говорится только о категории аварийного состояния, где к критическим повреждениям и деформациям добавлено недопустимое состояние грунтов и крен здания, который может привести к потере устойчивости.
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» к аварийному состоянию дома, требующему замены всех конструкций и коммуникаций, относит здания с износом 80%. Признаками, позволяющими отнести объект к аварийным постановление считает:
- повреждения и деформации, показывающие достижение конструкциями предельных напряжений с соответствующей опасностью обрушения;
- достижения кренами величины, способной вызвать потерю устойчивости всего здания.
В любом случае отнесение объекта к категории аварийных производится на основании выводов, сделанных в результате обследования объекта недвижимости.
Методика обследования аварийных зданий и сооружений
Обследование объектов с видимыми признаками аварийной ситуации согласно положениям ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» производится в 3 этапа:
- подготовительный, когда производится ознакомление с объектом, определяются его основные конструктивные и объемно-планировочные решения, изучаются материалы инженерно-геологических изысканий, проектной, рабочей и исполнительной документации, составляется программа обследования;
- предварительное (визуальное) обследование, когда выполняется сплошной осмотр объекта, результатом чего становятся выявленные дефекты и повреждения с замером их величин и фотофиксацией. На этом этапе выявляется аварийное состояние: сплошному визуальному осмотру,
- основания, которое характеризуется сильно раскрытыми и редко расположенными трещинами, проходящими по всей высоте фундамента и заходящие в стены;
- фундаментов, когда визуально выявляются расположенные с небольшим шагом трещины малой ширины и отмечается вертикальное расслоение;
- железобетонных конструкций, при котором наблюдаются трещины в опорной консоли колонны; произошедшее в период эксплуатации объекта из-за неравномерной осадки фундаментов отклонение колонны от вертикали, сколы бетона в сжатой зоне, деформация стержня арматуры со сколом защитного слоя;
- каменных конструкций – часто расположенных идущих сверху вниз трещин с небольшой шириной раскрытия, идущие по вертикали по нескольким рядам швов; отклонении из-за неравномерной просадки фундаментов простенка или столба от вертикали; образование трещин под опорными частями балок, перемычек, прогонов, а также при недостаточной глубине опирания плит перекрытия;
- металлических конструкций, когда видны трещины в околошовной зоне сварных швов, поперечные трещины в растянутых элементах, локальные деформации в местах соединений.
Наличие дефектов, свидетельствующих о предаварийном или аварийном состоянии объекта недвижимости служат основанием для проведения третьего этапа.
- детальное (инструментальное) обследование, в ходе которого выполняются необходимые инструментальные замеры отдельных конструкций, узлов, производятся расчеты, исследуются характеристик материалов, определяются категории дефектов и повреждений:
- «А» — дефекты и повреждения несущих конструкций, угрожающие разрушением объекта или его части;
- «Б» — дефекты и повреждения, напрямую не угрожающие разрушением несущим конструкциям, но способные нанести вред другим конструктивным элементам, а в случае продолжения деформаций перейти в стадию разрушения;
- «В» — местные дефекты и повреждения, не способные повлиять на конструктивные элементы основного назначения.
Совокупность информации, добытой в ходе обследования служит для формирования заключения, суммирующего результаты обследования объекта недвижимости.
Причины обследования аварийных объектов недвижимости
Производить обследование объектов недвижимости для определения их аварийности следует при возникновении обоснованных сомнений в возможности сохранения зданием проектных характеристик. Многие организации, специализированные на обследованиях объектов недвижимости, выделяют два критических состояния строительных конструкций:
- предаварийное, для которого характерны показатели, способные вызвать аварийную ситуацию при воздействии на объект неблагоприятных факторов с той же интенсивностью;
- аварийное, в условиях пребывания объекта в состоянии, когда авария произойдет в ближайшее время даже при обычном эксплуатационном уровне.
При обследовании аварийных зданий могут возникать парадоксальные ситуации, например:
- по результатам визуального осмотра объект недвижимости относится к аварийным, а расчеты показывают наличие запасов прочности;
- расчеты демонстрируют превышение проектной величины несущей способности конструкций, а визуально признаки аварийности не наблюдаются.
При таких обстоятельствах обследование должно осуществляться с использованием комплексного подхода для выявления наличия или отсутствия аварийной ситуации и перспективах эксплуатации объекта недвижимости в дальнейшем.
Нелегко, но мы сможем!
Обследование аварийных объектов недвижимости связано не только с необходимостью проведения большого количества высокоточных измерений, а также полевых и лабораторных испытаний, но и с обязательным соблюдением правил техники безопасности на объекте, находящемся в неработоспособном, а возможно и аварийном состоянии. Специалисты компании «ПРОЕКОМ» умеют работать с современным измерительным инструментом, они опытные пользователи специального программного обеспечения, требования охраны труда для них также не пустой звук. Опытные работники ООО «ПРОЕКОМ» способны произвести обследование объекта недвижимости, находящегося в любом состоянии и выдать заключение о целесообразности дальнейшей работы с этим зданием или сооружением.
Обследование аварийного здания или сооружения – дело нелегкое, а зачастую и опасное, но мы его сможем произвести! Звоните и приходите, ждем!