В ходе обследования объектов недвижимости в первую очередь выполняется диагностика несущих конструкций, поскольку от их состояния зависит безопасность персонала, а соответственно необходимость безотлагательного выполнения страховочных или противоаварийных мероприятий, оказывающих непосредственное влияние на методику дальнейших работ.
Несущие конструкции: виды, материалы
Действующий регламент — СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» к несущим относит элементы строения, воспринимающие нагрузки, возникающие в ходе эксплуатации объекта, а также обеспечивающие геометрическую неизменяемость его каркаса. В их число входят:
- конструкции нулевого цикла – ленточные, столбчатые и плитные фундаменты, свайные ростверки, фундаментные балки;
- элементы каркаса, кирпичные столбы;
- элементы перекрытия, покрытия, арки, стропильные и подстропильные фермы, прогоны;
- подкрановые балки и фермы;
- горизонтальные и вертикальные связи, диафрагмы жесткости;
- места стыков, и опорные части несущих конструкций.
В ходе проводимых обследований приходится учитывать специфические особенности работы несущих конструкций, выполненных из разных материалов, в частности:
- бетонных фундаментных блоков;
- железобетонных конструкций различного назначения;
- несущих стен и столбов из кирпича;
- стальных конструкций каркаса;
- деревянных балок, ферм, арок;
- конструкций из легких сплавов.
Поэтому диагностика несущих конструкций выполняется на основании анализа многих факторов, относящихся как к свойствам самой конструкции, так и к ее реальному состоянию.
Причины для проведения обследования
Собственник объекта недвижимости может заказать его обследование в любой момент, например, для обоснования цены при его продаже. Однако существуют причины, когда обследование регламентируется нормативными документами. К таким случаям СП 13-102-2003 относит:
- наличие дефектов и повреждений отдельных элементов здания, возникших в результате воздействия постоянных и временных нагрузок, коррозии, температурных деформаций, просадок фундаментов, способных повлиять на несущие конструкции и снизить надежность всего объекта недвижимости;
- увеличение постоянных и временных нагрузок на несущие конструкции при изменении планировки, надстройке этажей, техническом перевооружении здания;
- реконструкцию объекта недвижимости во всех случаях;
- обнаружение несоответствий фактического исполнения проектной документации, способных снизить несущую способность и надежность элементов строения, а соответственно и показатели объекта недвижимости в целом;
- отсутствие проектной и исполнительной документации;
- перепрофилирование объекта недвижимости;
- возобновление производства работ на объекте, где не была своевременно реализованы мероприятия по консервации незавершенного строительства или при возобновлении работ, где с момента завершения консервации прошло более трех лет;
- подвижки грунтовых оснований;
- потребность в выявлении степени влияния на конструктивные элементы объекта обследования производимых строительно-монтажных работ на расположенной по соседству строительной площадке;
- необходимость диагностики отдельных конструктивных элементов строения, подвергшихся воздействию ураганов, наводнений, землетрясений, пожаров, других природных или техногенных катаклизмов;
- требования об оценке состояния объектов промышленного и гражданского назначения для дальнейшей эксплуатации или объектов жилой застройки для проживания.
Объем, состав и характер работ по обследованию и диагностике отдельных элементов и строения в целом зависит от целей работы и определяются техническим заданием.
Методика обследования несущих конструкций
Согласно положений действующего регламента: ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» обследования выполняются в три этапа:
- подготовительный, включающий в себя ознакомление с объектом, имеющейся проектной и исполнительной документацией, включая результаты выполненных ранее инженерно-геологических изысканий и обследований, а также разработка и согласование с заказчиком программы обследования. В ходе подготовительного этапа исполнитель должен получить технический паспорт на объект недвижимости, геодезическую подоснову участка, данные о местах подключения и мощности наружных сетей жизнеобеспечения, информацию о произведенных ранее изменениях и перестройках объекта обследования, а также расположенных рядом закарстованных участков, оползневых зон, засыпанных оврагов;
- предварительное (визуальное) обследование, когда на основании сплошного визуального осмотра выполняется предварительная оценка реального состояния несущих конструкций строения, разыскиваются, измеряются и фиксируются дефекты и повреждения, определяется потребность в более детальном обследовании;
- детальное (инструментальное) обследование, в ходе которого выполняются обмерочные чертежи несущих конструкций, их отдельных элементов и узлов, в т.ч. опорных, измерение дефектов с использованием специальных приборов; определение реальных показателей материалов для изготовления конструкций, а также их реальных эксплуатационных условий. Производится расчет нагрузок, воздействующих на несущие конструкции и составляется расчетная схема их работы, а также выполняется проверка достаточности несущей способности отдельных конструкций определенной обследованием. На этом этапе анализируются причины повреждений и образования дефектов в конструктивных элементах объекта.
Обследование завершается актом или заключением, где сформулированы выводы о состоянии несущих конструкций и даются рекомендации по дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости.
Требования к компаниям, выполняющим обследование несущих конструкций
Действующие нормативные документы, в частности ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003, регламентируют право проведения обследований специализированным организациям, владеющим полноценным набором приборов и инструментов, а также имеющих штатных опытных сотрудников высокой квалификации. Подтверждением соответствия организации требованиям нормативных документов подтверждается членством СРО.
Иногда происходит путаница, членом какого СРО — проектировщиков или изыскателей должна быть организация, выполняющая обследования. Ясность в этом вопросе появилась после выхода:
- Постановления Правительства России от 19 января 2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» где обследование строительных конструкций включено в состав специальных видов инженерных изысканий;
- ч.2. ст.47 Градостроительного кодекса России, где участие в СРО в области инженерных изысканий необходимо для от ИП и компаний, выполняющих обследования;
- письма Минстроя России от 28.05.2021 г. № 21954-ТБ/02 которым подтверждается, что обследования строительных конструкций является одним из специальных видов инженерных изысканий.
Вследствие этого, при оформлении договора на проведение изысканий или при участии в тендере, подрядчик должен предъявить выписку из реестра членов СРО изыскателей.
Основные виды дефектов несущих конструкций и методы их устранения
| Вид повреждения или дефекта | Причина возникновения | Меры по устранению |
| Трещины в несущих кирпичных стенах | — просадки фундаментов — перегрузка в зоне опирания балок — смещение конструкций каркаса под воздействием динамических нагрузок | — укрепление грунтов основания — устранение перегрузки — усиление стены с устройством обоймы из стальных профилей |
| Разрушение кирпичной кладки стен в опорной зоне железобетонных плит | — перегрузка — отсутствие опорных подушек — смещение мест опирания плит с опорных подушек | — устранение перегрузки — восстановление опорных подушек — усиление опорных зон обоймами их стального профиля — восстановление кладки |
| Трещины в растянутой зоне железобетонных ригелей | — перегрузка — воздействие изгибающих моментов | — усиление обоймами, рубашками или шпренгельными затяжками |
| Продольные трещины по сечению железобетонной колонны | — перегрузка центрально-сжатого элемента | — усиление обоймой из стальных профилей |
| Непроектная длина и катет сварных швов стальных конструкций | — отсутствие контроля за качеством сварочных работ | — доведение размеров сварного шва до проектной величины |
| Сверхнормативные зазоры между соединяемыми стальными элементами | — недостаточная затяжка болтового соединения | — затягивание болтового соединения с проектным усилием |
Конкретные дефекты и повреждения, причины, их вызвавшие, а также методы устранения определяются в ходе обследования несущих конструкций и указываются в заключении.