Обследование объектов незавершенного строительства

Существует немало ситуаций, когда обследование с выдачей заключения о техническом состоянии требуется объекту незавершенного строительства. При этом, за счет отсутствия в большинстве случаев инженерных сетей, объем работ оказывается несколько меньше, чем при обследовании эксплуатируемого здания, однако при этом несущие конструкции, особенно на объектах с раскрытым тепловым контуром, исследуются детально.

Стадии строительства, когда возникает незавершенка

Объем и полнота обследования объектов незавершенного строительства во многом зависят от степени их готовности. Признаки, характеризующие степень завершенности строящегося здания или сооружения, сформулированы в п. 6.7 «Методических указаний по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 18.01.2001 N 91-р. Этот документ выделяет четыре стадии строительного процесса, который начинается после завершения проектных и изыскательских работ:

• начальная стадия, когда выбраны поставщики материально-технических ресурсов и оборудования, стройплощадка подготовлена к началу работ – выполнены предусмотренные ПОС временные здания и сооружения;
• средняя стадия, когда начаты и продолжаются поставки материально-технических ресурсов и оборудования, в основном собрана коробка здания, подрядные предприятия приступили к монтажу технологического оборудования и инженерных систем;
• высокая стадия, когда продолжаются поставки материально-технических ресурсов и оборудования, полностью закончена коробка здания и закрыт тепловой контур, выполнено от 50 до 75% объемов работ по монтажу технологического оборудования и инженерных систем, начаты отделочные работы;
• завершающая стадия, когда объект полностью укомплектован материально-техническими ресурсами и оборудованием; строительные работы закончены, заканчиваются работы по монтажу технологического оборудования и инженерных систем, готовность отделочных работ находится на уровне от 50 до 99%, подрядные предприятия приступили к пусконаладочными работам.

Таким образом, объект незавершенного строительства может возникнуть на любой стадии, от начальной до завершающей и лот этого будет зависеть объем исследований, необходимый для проведения инструментального обследования этого объекта недвижимости.

Когда производится обследование объектов незавершенного строительства

Проведение технического обследования необходимо объекту незавершенному строительством при возобновлении работ на объекте после длительного перерыва. Оно производится, как на объектах, снятых с консервации, так и на тех, где перед перерывом консервация произведена не была. Обследование выполняется также при государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, необходимой для:

• продажи незавершенного строительством объекта новому владельцу;
• при оформлении объекта незавершенного строительства в качестве залога для получения кредита;
• при реализации объекта незавершенного строительства в случае банкротства его собственника.

В отчет о техническом обследовании объекта незавершенного строительства одним из разделов включается актуализация информации о реальном состоянии существующих конструкций, внутренних и наружных инженерных сетей, а также о фактически выполненных на объекте объемах строительно-монтажных работ.

Методика обследования объекта незавершенного строительства 

Выполняемые в ходе обследования объекта незавершенного строительства операции и их последовательность обусловлены требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Согласно этому техническому регламенту обследование технического состояния объекта недвижимости выполняется в три этапа: подготовительный, предварительный (визуальный) и детальный (инструментальный). Поскольку при обследовании объекта незавершенного строительства визуальный осмотр конструкций не сможет дать исчерпывающей информации о состоянии конструкции в момент ее осмотра, поэтому обследование такого рода зданий и сооружений проводится в подготовительный и инструментальный этапы.

Для определения технического состояния объекта незавершенного строительства выполняются следующие работы:  

• поиск и ознакомление с проектной, рабочей и исполнительной документацией на объект, включая материалы проведенных ранее геологических изысканий и обследований;
• обмеры объекта и сравнение фактических размеров с проектными. Несоответствие между ними может иметь двоякое основание: ошибки в замерах или неправильно выполненные работы. В этом случае достаточно выполнить повторные замеры;
• детальное обследование строительных конструкций и грунтового основания, с определением характеристик основных материалов неразрушающими методами, и лабораторными исследованиями образцов; устройством шурфов и прочими мероприятиями.

Все обмерные чертежи, результаты лабораторных исследований и материалы неразрушающего контроля войдут в техническое заключение по материалам обследования.  

Содержание отчета об обследовании незавершенного строительством объекта

Завершает обследование отчет, самым важным в котором станет вывод о категории технического состояния объекта незавершенного строительства на основании которого будут рекомендованы мероприятия, позволяющие привести объект в состояние, пригодное для ввода его в эксплуатацию. Материалы отчета становятся основанием для дальнейших действий владельцев и лиц, связанных с ними.

На основании результатов обследования и рекомендаций, предусмотренных отчетом, собственник может принять решение о продаже объекта, его демонтаже из-за повреждений, исправление которых делает восстановление здания слишком затратным или об инвестировании средств в завершение его строительства. Банк сможет оценить пригодность этого объекта недвижимости для принятия в качестве залога под кредит, а служба судебных приставов определить его стоимость при распродаже имущества компании – банкрота.

ООО «ПРОЕКОМ» — опыт обследования незавершенных строительством объектов

Обследование объектов незавершенного строительства – работа, требующая знания особенностей этого вида исследований, наличия специалистов, имеющих соответствующий опыт, специального оборудования и программного обеспечения. Мы соответствуем всем требованиям.

Большим преимуществом нашей компании является способность разработать проект окончания строительства незавершенного объекта. Таким образом наша компания может произвести обследование здания (сооружения) и на основании своих материалов выполнить проект его завершения. Комплексный подряд на обследование и проектирование станет дешевле этих работ, выполненных разными организациями, а кроме этого позволит отвечать на вопросы проектировщиков специалистам той же компании, минуя заказчика, что ускорит принятие решения и снизит срок проектирования. Вы не знаете, что делать с незавершенкой? Обратитесь к нам, поможем!