Обследование технического состояния многоквартирного дома

Многоквартирные дома относятся к категории жилых зданий, гражданских объектов, предназначенных для заселения, постоянного либо временного проживания семей и одиноких людей. По согласованию с собственниками и административными органами они могут использоваться в коммерческих целях, например, для создания гостиниц, отелей, размещения парикмахерских, салонов красоты, магазинов.

Особенности многоквартирных жилых зданий

Тип и предназначение строения определяет особенности его архитектуры и конструкции, внешний облик. Многоквартирные дома характеризуются:

• наличием однотипных структурных элементов жилого типа в виде комнат, объединенных в функциональные группы (квартиры, номера);
• сравнительно небольшим размером функциональных элементов конструктивной схемы по площади и объему;
• насыщенностью фасадов оконными проемами в типовом исполнении;
• обязательным присутствием в структуре объекта лоджий, балконов, эркеров, других необходимых для обустройства жилых площадей элементов.

Классификация многоквартирных домов учитывает непосредственное назначение, этажность, суммарное количество и тип отдельных жилых помещений. По характеру объемно-пространственного решения, планировки они могут быть секционными, галерейно-секционными, коридорными и коридорно-секционными, а также блокированными.

Надежность и долговечность многоквартирных домов определяют материалы изготовления. В общем случае строители могут использовать для возведения стен объектов данного типа крупногабаритные бетонные блоки и панели, мелкоразмерные керамические и кирпичные детали, искусственный и натуральный камень.

Для обустройства перекрытий применяют сборные и монолитные панели из железобетона. В некоторых случаях в строительстве многоквартирных домов задействуют деревянные брусья, панели, щиты и бревна.

В соответствии с требованиями актуальных нормативно-технических актов:

• объекты с суммарным количеством этажей до 9 должны обеспечивать огнестойкость II степени, выше 10 — I степени;
• здания, относящиеся к категории многоэтажных, должны возводиться на базе железобетонных перекрытий и каменных стен;
• деревянные многоквартирные дома разрешено строить в богатых лесом регионах, но высота их не должна превышать 2 этажа.

Планировка, архитектурные и иные особенности многоквартирных домов, разрешенных к возведению, определяются местными условиями, градостроительными нормами. При их создании учитываются нюансы быта и трудовой деятельности населения.

Типы дефектов и повреждений

Дефекты строительных объектов — любые нарушения целостности конструкций, способные приводить к возникновению аварийных ситуаций, полному выходу здания из строя и обрушению. Они зарождаются в процессе активной эксплуатации, но могут появляться даже на этапе возведения, если качество материалов не соответствует законодательным нормам, а требования к проведению работ игнорируются.

Варианты классификации дефектов строительных конструкций

По характеру течения деструктивных процессов выделяют механические и химико-физические повреждения. Первые возникают в результате избыточной нагрузки на стены и другие несущие конструкции, повышенного вибрационного воздействия, механических ударов, потери основаниями несущей способности в результате деформации и других факторов.

Вторые являются следствием поражения базовых и отделочных материалов вредителями, химически агрессивными соединениями. Высокая влажность, протечки в системах водоснабжения и канализации приводят к размыванию застывших строительных растворов, обнажению и коррозии металлических арматурных деталей.

По степени урона выделяют:

• незначительные повреждения, не требующие немедленного устранения;
• слабые дефекты, для ликвидации которых достаточно произвести работы по усилению конструкций и текущий ремонт;
• неисправности средней степени выраженности, требующие осуществления капитальных работ по усилению объекта и его ремонту;
• серьезные поражения, уменьшающие показатели несущей способности конструкций на 25–49%, для их устранения необходимо проводить замену отдельных деталей и структур;
• критичные для дальнейшей эксплуатации здания повреждения, снижающие несущую способность базовых конструкций на 50% и более.

Для любого дефекта определяют степень выраженности, время и причину появления. Повреждения также оценивают по уровню видимости. Явные отклонения легко выявить посредством визуального осмотра, с применением стандартных технологий. Скрытые неисправности свободно не обнаруживаются, для их поиска задействуют специальные инструменты и оборудование.

Опасность дефектов

Износ любых строительных объектов со временем неизбежен. Деструктивные процессы являются причиной окисления металлических элементов, формирования трещин, разломов, прогибов, других деформаций. Наибольшую опасность представляют скрытые дефекты, поскольку они остаются незаметными на протяжении длительного срока, но не прекращают при этом разрушать здание изнутри.

Любые выраженные дефекты представляют серьезный риск для многоквартирных построек. Так, пустоты в массивах бетона снижают прочность материала, делают его недолговечным, а ржавление арматурных деталей приводит к падению несущей способности ключевых конструкций.

Негативное влияние явных и скрытых дефектов на безопасность, параметры надежности и устойчивости многоквартирных зданий необходимо выявлять и устранять как можно раньше. Для этого требуется регулярно проводить соответствующие экспертизы с привлечением профильных специалистов.

Основания для проведения обследования

Профессиональное обследование многоквартирных жилых домов необходимо проводить через первые 24 месяца эксплуатации, затем — по истечении каждых новых 10 лет. Требования нормативных стандартов едины для находящихся на гарантии новостроек и зданий из состава старого фонда.

Внеплановую экспертизу допустимо заказывать в любой момент времени. Основаниями для такого решения служат:

• необходимость перевести объект из жилого фонда в нежилой, поменять его статус;
• нужда в оценке перспектив дальнейшей эксплуатации постройки после техногенной катастрофы, стихийного бедствия, наводнения или пожара;
• потребность в точном расчете ущерба, нанесенного зданию действиями третьих лиц либо полученного им в результате аварии;
• необходимость точно оценить стоимость и качество осуществленных подрядчиками ремонтных и строительных работ;
• выявление серьезных повреждений в конструкции, факта протекания процесса деформации несущих элементов;
• потребность тщательно спланировать предполагаемые работы по реконструкции, ремонту сооружений, правильно составить бюджет, оптимизировать расходы.

Заказать экспертизу могут собственники квартир, застройщики, управляющие компании. В некоторых случаях она проводится по предписанию местных властей, органов судебной власти.

Работы проводятся в строгом соответствии с положениями актуальных нормативных документов. Их перечень в обязательном порядке включает СП 13-102-2003, СНиП 3.03.01-87, СНиП 2.03.13-88, СНиП 2.02.01-83, СНиП 3.04.01-87, МДС 12-33.2007, СП 50-101-2004, ВСН 57-88(р), специализированные классификаторы.

Правила проведения технического обследования

Процедура осуществления экспертизы состояния многоквартирного дома подробно описана в российском законодательстве.

1. На предварительном этапе специалисты собирают имеющиеся сведения об объекте, анализируют технические паспорта и результаты предыдущих экспертиз, оценивают формат и суммарный объем необходимых работ.
2. На этапе проведения непосредственного обследования на объекте изучается состояние инженерных сетей, всех строительных конструкций без исключения. Для получения точных данных проводятся точные замеры, инструментальные работы, отбор проб материалов и лабораторные изыскания.
3. Расчеты на базе полученных технических данных выполняются с привлечением мощного специализированного программного обеспечения, при этом все дефекты детализируются с доскональным определением уровня отклонений от нормы.
4. Завершающим этапом служит подготовка финального заключения. Выдаваемый на руки заказчику документ содержит точные и подробные данные о состоянии многоквартирного дома, коммуникаций, перечни обнаруженных дефектов с указанием степени их выраженности и рекомендациями по устранению.

Результаты экспертизы позволяют достоверно оценить пригодность здания для дальнейшей безопасной эксплуатации, выявить ошибки, допущенные при строительстве, а также причины дефектов, приобретенных позже. Специалисты сертифицированного предприятия «ПРОЕКОМ» имеют большой опыт в проведении комплексных технических экспертиз многоквартирных домов. Свяжитесь с менеджерами организации по телефону, с помощью интерактивной формы на сайте либо оставьте заявку посредством электронной почты, чтобы получить бесплатную консультацию и оформить заказ на выгодных условиях.