Разработать проект реконструкции здания или сооружения сложнее, чем запроектировать строительство нового объекта с нуля. Это объясняется необходимостью при реконструкции размещения на имеющихся площадях помещений другого назначения, иного решения вопросов пожарной безопасности, а также учета реального состояния существующих несущих и ограждающих конструкций.
Понятие реконструкции здания и особенности проектирования
Понятие реконструкции сформулировано п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Р.Ф., где определено, что при реконструкции:
- изменяются основные характеристики здания – высота, количество этажей, планировочные показатели;
- производится надстройка, перепланировка, расширение объекта;
- выполняется замена или реставрация несущих конструкций строения.
Благодаря реконструкции, объект становится более современным, совершенствуется и улучшается, устраняется его физический и моральный износ.
Сложность разработки проекта реконструкции существующего здания или сооружения заключаются в необходимости учета специфических особенностей:
- ограниченной несущей способностью существующих строительных конструкций, увеличение нагрузки на которые может привести к возникновению аварийной ситуации. То же самое относится и к грунтовому основанию, возможно изменившему в ходе эксплуатации здания, свои первоначальные характеристики;
- изменение требований к энергоэффективности здания, что может потребовать внесения изменений ограждающих конструкций здания, а соответственно и нагрузок на несущие конструкции;
- увеличения нагрузок на несущие конструкции при увеличении этажности здания, преобразования чердака в эксплуатируемое помещение, что предполагает возможность образования необходимости усиления несущих конструкций, и грунтового основания.
Эти особенности должны быть обязательно учтены в ходе проектирования реконструкции здания или сооружения.
Сложность разработки проекта предъявляет особые требования к проектировщику. Согласно ч.1 ст.55.8 Градостроительного кодекса РФ разработка проектной документации на реконструкцию зданий или сооружений разрешается индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые состоят в саморегулируемой организации по архитектурно-строительному проектированию. Поэтому при заключении договора на проектирование реконструкции, компания – исполнитель должна предъявить выписку из реестра членов СРО проектировщиков.
Исходные данные для разработки проекта реконструкции
Для начала проектирования реконструкции здания или сооружения требуется полный пакет исходных данных, куда кроме документов, составляющих исходно-разрешительную документацию для любого проекта, требуются и другие материалы. В комплект документов, необходимых для разработки проекта на реконструкцию здания или сооружения, входят:
- задание на проектирование реконструкции, утвержденное заказчиком;
- инженерно-геологические, а при необходимости инженерно-экологические изыскания, а также топографическая съемка местности с нанесенными на нее существующими инженерными сетями;
- технические условия на присоединение к инженерным сетям (договоры технологического присоединения) электро- водо-, газо-, теплоснабжения, сетей водоотведения и телефонизации. После получения от проектировщика предварительного расчета потребности в ресурсах, заказчик направляет запросы в ресурсоснабжающие компании, а после получения рабочих чертежей на сети, согласовывает их с балансодержателями этих систем жизнеобеспечения;
- утвержденный градостроительный план земельного участка, на котором располагается объект реконструкции;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность заказчика на объект реконструкции и его права на земельный участок, где располагается этот объект.
При реконструкции объекта недвижимости, кроме этих документов, потребуются и другие, в частности:
- отчет об обследовании здания или сооружения, включая обследование грунтового основания объекта недвижимости, позволяющие определить реальное состояние несущих и ограждающих конструкций объекта, а также фактическая грунтовая обстановка;
- проектная и исполнительная документация на объект недвижимости, подлежащий реконструкции. При отсутствии архитектурных планов и разрезов возникает необходимость выполнения обмерочных чертежей, а отсутствие исполнительной документации увеличит объем натурных испытаний и визуальных осмотров;
- специальные технические условия, обосновывающие допустимость отступление от нормативных документов и содержащих компенсирующие мероприятия.
В зависимости от назначения объекта реконструкции могут понадобиться и дополнительные документы.
Проектирование реконструкции объектов недвижимости
Процесс проектирования реконструкции объекта завершается разработкой альбомов проектной и рабочей документации, где содержатся все разработки, необходимые для производства работ в дальнейшем. До начала работ по реконструкции:
- выполняется обследование здания или сооружения и грунтового основания под ним;
- выполняются инженерно-геологические и инженерно-гидрологические изыскания;
- выполняются предпроектные разработки с основными конструктивными и архитектурными решениями;
- разрабатывается проектная документация;
- производится экспертиза проектной документации;
- разрабатывается рабочая документация;
- выполняются необходимые согласования;
- оформляется разрешение на строительство.
При наличии разрешения на реконструкцию начинается непосредственное производство работ, в ходе которого выполняется авторский надзор за соответствием фактически выполненных конструктивных элементов решениям рабочего проекта.
Состав проектной документации
Состав проектной документации на реконструкцию определяется Постановлением Правительства России от 16.02.2008 г. № 87 и включает в себя:
- ОПЗ – общая пояснительная записка;
- ПОЗУ – проект планировочной организации земельного участка;
- КР – конструктивные, архитектурные и технологические решения;
- ИОС – инженерное обеспечение и сети – наружные и внутренние сети газо-, водо-, тепло-, электроснабжения, водоотведения, вентиляции, телефонизации, радиофикации;
- ПОС – проект организации строительства;
- ПОД – проект демонтажа частей здания, конструктивных элементов;
- разделы, где разработаны мероприятия по экологии, мероприятиям по гражданской обороне и предупреждению чрезвычайных ситуаций, энергоэффективности, доступности маломобильных групп населения;
- СМ – сметная часть, которая выполняется в обязательном порядке при проектировании реконструкции объектов, возводимых за счет средств бюджетов любых уровней, и по желанию заказчика в остальных случаях.
Наша компания – ООО «ПРОЕКОМ» имеет позитивный опыт разработки проектной и рабочей документации на реконструкцию. Эти разработки получили положительное заключение экспертизы и впоследствии были реализованы. При этом обследования объектов также выполнялись силами нашей компании.
Ответы на часто задаваемые вопросы
1. Какие этапы включает проектирование реконструкции здания?
Процесс состоит из следующих этапов:
- обследование здания и грунтового основания;
- инженерно‑геологические и гидрологические изыскания;
- предпроектные разработки (основные конструктивные и архитектурные решения);
- разработка проектной документации;
- экспертиза проекта;
- создание рабочей документации;
- согласования с органами надзора;
- оформление разрешения на строительство.
2. Сколько времени занимают сроки разработки проекта реконструкции?
Сроки зависят от объёма работ, состояния объекта и сложности задач. В среднем подготовка комплекта документов занимает от 2 до 6 месяцев. Точное время определяется после первичной оценки состояния здания и анализа исходных данных.
3. Как заказать услуги вашей компании?
Чтобы заказать проектирование, заполните форму на сайте: укажите имя, email, телефон и краткую информацию об объекте. Мы свяжемся с вами в течение часа, чтобы обсудить детали и отправить коммерческое предложение. Также вы можете позвонить по телефону +7 (495) 660‑39‑75 для консультации.
4. Гарантируете ли вы качество результатов?
Да. Мы соблюдаем ГОСТ и требования государственной экспертизы, используем современные методы обследования и BIM‑моделирование. Каждый проект проходит многоступенчатый контроль: от эскизного решения до согласования рабочих чертежей. Наш подход обеспечивает высочайший уровень надёжности и соответствия нормативам.
5. Можно ли отправить запрос на расчёт стоимости без полных данных?
Конечно. Оставьте контактные данные и краткое описание объекта — мы запросим недостающую информацию и подготовим предварительную смету в течение 24 часов.
Заключение
Проектирование реконструкции — это сложный, многоэтапный процесс, требующий учёта множества факторов: от технического состояния здания до требований законодательства. Наша компания предлагает комплексное решение задач по модернизации объектов любого назначения — от жилого дома до промышленного комплекса.
Мы:
- проводим детальное обследование и анализ территории;
- разрабатываем архитектурные и конструктивные решения с учётом функциональных потребностей;
- обеспечиваем прохождение всех согласований;
- контролируем реализацию проекта на каждом этапе.
Благодаря опыту и строгому соблюдению нормативов, мы гарантируем:
- точное соответствие проекта вашим ожиданиям;
- оптимизацию затрат без потери качества;
- минимизацию рисков при строительстве.
Хотите начать проект? Оставьте заявку на сайте или позвоните нам — мы подготовим персональное предложение и ответим на все вопросы.
Запросить расчет стоимости
Заполните форму и получите Коммерческое предложение на email. В случае необходимости наш специалист свяжется с Вами для уточнения деталей и дальнейших расчетов.