Техническое обследование кровли и крыши зданий: виды, дефекты, порядок проведения

Комфортность пребывания или эффективность и безопасность труда в помещениях, расположенных на верхних этажах здания, во многом зависит от состояния кровли. Кровля, у которой отсутствуют протечки или промерзания обеспечивает в здании нормативный температурно-влажностный режим, но повреждения металлической, листовой, рулонной кровли или неисправности в системе ливневого водостока могут привести не только к необходимости ремонта отделки, но и к повреждениям несущих конструкций покрытия.

В ходе технического обследования кровли и конструкций покрытия определяются следующие параметры:

• состояние и изношенность кровли;
• состояние и изношенность конструкций покрытия;
• прочностные показатели бетона конструкций покрытия;
• несущая способность конструкций покрытия (деревянных, металлических, железобетонных – стропил и обрешетки, ферм и ригелей, балок и прогонов);
• фактическое состояние и надежность узловых соединений конструкций покрытия;
• теплоизоляционных характеристик утеплителя кровли;
• состояние гидроизоляционного кровельного ковра.

В течение двух лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию на кровлю действует гарантия строительной организации, но после истечения гарантийного срока определить объем работ, необходимый для приведения кровли в нормальное состояние можно только после выполнения ее технического обследования. Кроме этого, отчет по его результатам будет основанием для расчета сметы и соответственно определения суммы затрат, требуемой для восстановления первоначальных характеристик.

Нормативные понятия крыши и кровли

Понятия крыши, покрытия и кровли раскрываются в нескольких нормативных документах:

Все три документа определяют кровлю, как верхний элемент покрытия, препятствующий попаданию в здание осадков, только СП 17.13330.2017 детализирует, что в состав кровли входят ковер, основание под него и элементы для перемещения по кровле, пропуска через нее инженерного оборудования и др. В СНиП II-26-76 понятия «крыша» нет вообще, а покрытие несет только ограждающие функции. ВСН 35-77 функции ограждения возлагает на крышу, а покрытие считает одновременно несущей, ограждающей, гидро- и теплоизолирующей конструкцией. СП 17.13330.2017 не различает считает крышу и покрытие, считая их единой несущей и ограждающей конструкцией, предупреждающей проникновение в здание различных, в т.ч. климатических воздействий.

Дефекты кровли и их последствия 

Фактическая изношенность и механические воздействия при эксплуатации приводят к образованию дефектов и повреждений на кровле и в покрытии. Дефекты не только снижают потребительские свойства крыши, но и оказывают негативное влияние на состояние здания в целом.

Виды дефектов и степень их влияния на состояние покрытия во многом зависит от материалов, примененных при устройстве кровли. В частности:

• дефекты малоуклонной кровли из рулонных материалов:
  • трещины и пробоины в кровельном ковре приводят к протечкам сырости на потолке и стенах;
  • замачивание утеплителя приведет к дискомфорту пребывания в помещении из-за ухудшения температурно-влажностного режима или промерзания кровельного «пирога»;
  • возникновение блюдец и пузырей на поверхности ковра приводит к скоплению воды на кровле и повышению нагрузок на покрытие;
  • разрушение сливов на карнизах, парапетах, брандмауэрах ведет к попаданию влаги в кровельный «пирог»;
• дефекты уклонной кровли из волнистых неметаллических листов:
  • трещины в листах, неплотности в местах соединения листов и их примыкания к вертикальным конструкциям приводят к протечкам, ухудшению темпе6ратурно-влажностного режима в помещении с соответствующим снижением комфортности, разрушению отделки;
• дефекты кровли из листового оцинкованного металла:
  • пробоины, трещины, свищи, неплотные фальцы приводят к протечкам сырости на потолке и стенах с последующим дискомфортом пребывания в помещении из-за ухудшения температурно-влажностного режима;
  • замачивание утеплителя приводит к промерзанию кровельного «пирога» с соответствующим ухудшением температурно-влажностного режима в помещении;
  • неисправности или повреждения водосточных труб, желобов приводит к разрушению фасадной отделки здания.

В ходе обследования кровли и крыши могут быть выявлены другие дефекты и повреждения, однако последствия их весьма похожи – появление на потолке и стенах пятен, возникновение неприятного запаха, образование грибка и плесени, что непременно повлечет за собой ухудшение эксплуатационных характеристик здания.  

Причины проведения обследования

Причины проведения обследований технического состояния объектов капитального строительства, в т.ч. его крыши и кровли, регламентированы в гл. 4 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Согласно п.п. 4.3 и 4.4 этого документа обследования технического состояния покрытия проводятся:

• первое — через два года после приемки объекта в эксплуатацию, т.е. после окончания гарантийного срока на кровельные работы;
• второе и последующие обследования проводятся не реже одного раза в 10 лет, а для объектов, которые эксплуатируются в условиях повышенной влажности, постоянной вибрации, регулярного воздействия агрессивных веществ, расположенных в регионах с сейсмичностью выше 7 баллов перерыв между обследованиями, не может превышать пяти лет;
• после окончания нормативной продолжительности эксплуатации объекта недвижимости;
• в случае выявления повреждений и дефектов, выявленных в результате периодических осмотров, проводимых владельцем объекта;
• по результатам осмотра последствий аварийных природных и техногенных воздействий, связанных с разрушением объекта обследования;
• по инициативе владельца объекта обследования;
• перед предполагаемой реконструкцией объекта обследования со сменой его технологического назначения;
• при наличии предписаний службы государственного строительного надзора.

Владелец объекта недвижимости может заказывать проведение обследования как всего объекта в целом, так и его отдельных конструктивных элементов, в частности покрытия и кровли при выявлении протечек или других негативных явлений, вызванных предположительно повреждениями кровли.

Исходная информация для проведения обследования кровли и крыши 

Для проведения обследования технического состояния кровли и крыши объекта недвижимости собственник объекта выдает техническое задание, где сформулировано его желание получить информацию о реальном состоянии кровли и покрытия здания и о возможности его эксплуатации в дальнейшем. Специалисты подрядчика сначала изучают и анализируют всю имеющуюся документацию:

• исполнительный комплект рабочих чертежей;

• материалы предыдущих обследований;
• исполнительные схемы расположения конструкций покрытия;
• акты освидетельствования скрытых работ на теплоизоляцию кровли, укладку гидроизоляционного ковра (в случае обследования рулонной кровли), антисептирования деревянных конструкций (при обследовании чердачных покрытий) и др. При отсутствии этих документов придется отбирать образцы утеплителя, вскрывать кровельный ковер для определения количества слоев и качеств мастичных слоев;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• дефектные ведомости и акты регулярных осмотров конструкций покрытия здания и его кровли, выполненные службой эксплуатации владельца.

На основании анализа исходной информации определяется предстоящий объем работ, включая объем необходимых испытаний образцов материалов и конструкций. 

Виды обследования кровли и крыши

Согласно действующему нормативному документу – ГОСТ 31937-2011 в ходе обследования технического состояния кровли и крыши объекта недвижимости:

• определяется тип несущей системы покрытия;
• устанавливается тип кровли, а также соответствие ее уклонов исходным чертежам и типу кровельного материала; фактическое состояние кровли и системы внутренней ливневой канализации, наличие вентиляционных продухов и их соотношение с общей площадью покрытия;
• фиксируются основные деформации конструкций крыши – прогибы и увеличение пролета балочных конструкций, углы наклона отдельных конструкций и узлов; вторичные деформации разрушения (трещины, сколы, складки сжатия и др.;
• для деревянных стропильных конструкций определяется наличие гнили, повреждения жуками-древоточцами; наличие гидроизоляционного ковра, отделяющего древесину от каменных конструкций;
• для металлических конструкций определяют степень коррозии и наличие прогибов.

Эти задачи решаются и реализуются в ходе визуального и инструментального обследования технического состояния кровли и конструкций покрытия.

В ходе предварительного обследования по внешним признакам выявляются и выполняются:

• схемы местонахождения дефектов и повреждений с фиксацией мест их расположения и характера;
• описания и фотофиксация дефектных мест;
• результаты поиска и описание деформаций – величин, зафиксированных с использованием поверенного измерительного инструмента.

 При недостаточности визуального обследования для определения реального состояния кровли и конструкций покрытия выполнятся инструментальное обследование, в состав которого входят:

• замеры геометрических величин конструкций, их элементов и узлов с помощью набора измерительных инструментов;
• инструментальная фиксация характеристик дефектов и повреждений;
• определение реальных характеристик материалов несущих конструкций покрытия, теплоизоляционных и гидроизоляционных материалов с использованием специального лабораторного оборудования, а также приборов неразрушающего контроля;
• измерения среды эксплуатации при помощи термометров, гигрометров и других инструментов.

На основании измерений делается вывод о фактическом состоянии кровли и конструкций покрытия.

Порядок определения технического состояния кровли и конструкции крыши 

Обследование технического состояния кровли и конструкций покрытия ведется поэтапно:

• подготовительный этап, когда:
  • посещается объект;
  • происходит ознакомление с исходными данными;
  • анализируются полнота и достоверность технического паспорта объекта, журналов работ, актов освидетельствования скрытых работ, паспортов и сертификатов на использованные в ходе работ строительные материалы;
• предварительный этап, при котором специалистами:
  • выполняется визуальный осмотр кровли и конструкций крыши;
  • составляются обмерочные чертежи;
  • анализируются обнаруженные дефекты;
  • подготавливаются материалы фотофиксации;
• этап детального обследования, когда:
  • производится отбор проб материалов для испытаний их характеристик в лаборатории;
  • исследуются физические характеристики конструкций покрытия, теплотехнические характеристики утеплителя, степень склеивания слоев рулонных материалов и прочность крепления кровли к основанию;
• этап камеральных работ, когда собирается вся имевшаяся и полученная информация, анализируются результаты лабораторных испытаний, выполняются расчеты и подготавливается заключение о техническом состоянии кровли и конструкций покрытия. 

Техническое заключение, содержание

В соответствии с требованиями действующего технического регламента — ГОСТ 31937-2011 заключение по результатам обследования технического состояния кровли и конструкций крыши объекта должно содержать:

• категорию технического состояния кровли и конструкций крыши, которая может быть:
  • нормативной, когда характеристики всех элементов кровли и крыши соответствуют нормам и требованиям проекта; 
  • работоспособной, аналогичной нормативной, но требуется мониторинг;
  • ограниченно-работоспособной, когда имеются дефекты и нарушения, влияющие на несущую способность конструкций крыши и свойства кровли, однако эксплуатация конструктивного элемента возможна при условии мониторинга либо выполнении ряда мероприятий, позволяющих усилить конструкции;
  • аварийной, когда дефекты и повреждения привели покрытие к состоянию, когда несущая способность конструкций крыши исчерпана, а кровля не способна исполнять функции ограждения;
• аналитические материалы, фотофиксацию, расчеты, обосновывающие принятую категорию технического состояния;
• анализ вероятных причин, послуживших возникновению дефектов и повреждений в конструктивном элементе;
• при необходимости задание на проектирование мероприятий по восстановлению потребительских свойств элементов покрытия.

Заключение о техническом состоянии кровли и конструкций крыши позволит принять решение о необходимости ремонта покрытия и оценить затраты необходимые для этого.