Техническое обследование общественных и административных зданий

Отсутствие площадей, необходимых для размещения муниципальных учреждений – школ, детских садов, библиотек, заставляет восстанавливать и капитально ремонтировать существующие здания. С целью определения объемов предстоящих ремонтно-восстановительных работ производится обследование общественных зданий, построенных в прошлом веке. По результатам обследования составляется смета, которая после проверки правильности ее составления становится основанием для финансирования работ. В существующих зданиях, представляющих интерес для частных инвестиций с целью устройства в них торговых или офисных помещений, также необходимо выполнить обследование, которое определит пригодность объекта к смене назначения и мероприятия, необходимые для этого.

Причины для проведения обследования общественных зданий

Согласно положениям ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 периодическое обследование нежилых зданий, финансируемых из бюджетов различного уровня, выполняется в случаях:

• окончания нормативного срока службы объекта недвижимости;
• выявления аномальных деформаций, трещин, других дефектов, которые могут сказаться на состоянии строения;
• с целью проверки состояния здания после техногенных катастроф или стихийных бедствий;
• деформации грунтового массива, лежащего в основании строения.

Обследование объектов, построенных и эксплуатируемых за счет частных инвестиций производятся также при:

• реконструкции здания;
• техническом перевооружении производства с перепланировками, изменением этажности, увеличении нагрузок на конструкции.

Нормативные документы требуют проведения обследования для зданий и сооружений, эксплуатируемых в неблагоприятных условиях один раз в 5 лет, однако, к примеру визуальные обследования зданий котельных проводятся чаще, поскольку постоянные динамические нагрузки от работы системы углеподачи и мощных насосов негативно влияют на состояние несущих и ограждающих конструкций сооружения. Проведение обследований для зданий, эксплуатируемых в нормальных условиях, требуется один раз в 10 лет, хотя строительство поблизости нового здания может повлечь за собой потребность во внеочередном обследовании из-за влияния на строительные конструкции нагрузок от массовой забивки свай.

С введением в действие Федерального Закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ стали значительно жестче требования к реализации мероприятий, позволяющих создать эффективный механизм энергосбережения. Востребованные по этой причине тепловизионные обследования административных зданий, образовательных и дошкольных учреждений позволяют обнаруживать слабые места в тепловой защите строений. К ним в первую очередь относятся светопрозрачные конструкции заполнения проемов – окна и витрины, в основном места примыкания рам и переплетов к стеновому ограждению.

Методика проведения обследований

Технический регламент, систематизирующий требования к техническим обследованиям, предписывает производить их в три этапа:

1. подготовительный – этап сбора исходной информации, изучение имеющихся материалов, в т.ч. отчетов об уже выполненных изысканиях и проведенных обследованиях, анализ имеющейся исполнительной документации;
2. визуальное (предварительное) обследование здания детского сада, школы, медицинского учреждения или здания другого назначения, в ходе которого на основе сплошного визуального осмотра основных конструктивных элементов и инженерных систем объекта формируется предварительное заключение об их техническом состоянии, выявляют и фиксируют дефекты, привязывают их к конкретному местоположению. По результатам анализа полученной информации, вырабатывается решение о необходимости проведения третьего этапа обследования – инструментального (детального) обследования;
3. инструментальное (детальное) обследование офиса, поликлиники, учебного заведения становится необходимым, если в ходе предварительного были выявлены дефекты. Негативно влияющие на несущую способность основных конструктивных элементов здания. Результатами инструментального обследования становятся эскизы с замерами дефектных узлов, марки, виды и характеристики использованных для этого материалов, фактические расчетные схемы реальных нагрузок, воздействующих на здание, анализ причин возникновения дефектов и мероприятия по их устранению.  

На основании проведенного обследования библиотеки, медицинского учреждения, учебного зведения, выдается заключение, где по результатам анализа информации:

• производится оценка технического состояния, которое может быть:
• нормативным, не требующим дополнительных мероприятий;
• работоспособном, когда ремонтно-восстановительные работы не требуются, но необходимо проведение более частых обследований;
• ограниченно-работоспособном, при котором необходимо проведение некоторого объема ремонтно-восстановительных работ и усиления грунтового массива, а также мониторинг технического состояния здания;
• аварийным, когда объект не эксплуатируется, а ведется мониторинг его технического состояния;
• указываются нагрузки, которые объект в фактическом состоянии способен воспринять;
• приводятся мероприятия, позволяющие обеспечить работоспособное состояние объекта;
• даются предложения по дальнейшей эксплуатации здания.

Частью заключения является дефектная ведомость с привязкой выявленных дефектов и предложениями по их устранению. 

На основании заключения, сделанного по результатам технического обследования школ, больниц, магазинов принимается решение о дальнейшей эксплуатации здания, его ремонте или сносе.

Кто проводит обследование

Проведение обследования технического состояния зданий, отдельных конструкций и грунтов – работа весьма специфическая, требующая специальных знаний, навыков работы с аппаратурой, владения методами измерений. Кроме этого, компания, предлагающая проведение обследований торговых центров, офисных зданий, образовательных и медицинских учреждений, должна быть членом СРО проектировщиков или СРО изыскателей, а также обладать специальным программным обеспечением, а также необходимым набором калиброванной и сертифицированной измерительной аппаратуры.

Застройщики и инвесторы, осуществляющие деятельность в Москве и Московской области, могут заказать услуги обследования в компании «Проеком», обладающей специалистами необходимой квалификации и соответствующим опытом работ, а также требуемым набором измерительной аппаратуры и программного обеспечения.

Несмотря на относительную молодость специалисты компании «Проеком» уже провели обследование нескольких видов административных зданий и торговых точек. Выданные компанией заключения о техническом состоянии этих объектов позволили инвесторам принять решение об их дальнейшем использовании. Стоимость обследований определяется в ходе работ, поскольку необходимость проведения объемного инструментального обследования выясняется после завершения визуального. Однако в любом случае, стоимость обследований, выполненных специалистами компании «Проеком» не превысит среднерыночных значений.