Заключение по результатам технического обследования здания

Здания изнашиваются со временем, подвергаются эксплуатационным нагрузкам, воспринимают климатические воздействия, грунты основания деформируются и все это негативно сказывается на работоспособности здания в целом, строительных конструкций и инженерных систем в частности. Для того, чтобы определить пригодность объекта недвижимости к дальнейшей эксплуатации, действующий технический регламент ГОСТ 31937-2011 предписывает проводить периодические обследования зданий с выдачей технического заключения о состоянии строительных конструкций и систем жизнеобеспечения.

Содержание заключения о состоянии объекта

По мере окончания полевых и камеральных работ, выполненных для определения реального состояния конструкций и систем жизнеобеспечения объекта, специалистами компании, производившей исследование, составляется отчет. В отчете, на основании информации, полученной в ходе инструментальных замеров, визуальных осмотров и сделанных расчетов делается вывод о реальном состоянии обследованного здания или сооружения, его пригодности к дальнейшей эксплуатации, а при необходимости даются рекомендации по приведению объекта недвижимости в работоспособное состояние. Последним разделом отчета о результатах технического обследования является заключение, состоящее из нескольких разделов, которые содержат следующую информацию:

• вводный раздел:
• основание и цель работы, включая задание на обследование и его программа;
• реквизиты заказчика и исполнителя;
• перечень специалистов, выполнивших обследование;
• описание методов, использованных в ходе обследования;
• описание объекта обследования:
• основные объемно-планировочные и конструктивные решения;
• год начала эксплуатации;
• назначение объекта, условия его эксплуатации, климатические особенности района застройки;
• результаты предыдущих изысканий и обследований;
• данные о проведенных ранее на объекте ремонтах, усилениях, реконструкциях;
• сведения о стихийных бедствиях и техногенных катастрофах;
• описание обследования и его результаты — описание фактического состояния с фотофиксацией, схемой привязки дефектов и предложениями по усилению конструктивных элементов и узлов:
• элементов покрытия и перекрытий;
• элементов каркаса;
• лестниц и диафрагм жесткости;
• фундаментов;
• несущих и ненесущих стен, перегородок, вентиляционных каналов;
• заключительный – ТЗК, где:
• содержатся выводы по результатам обследования, допускаемые нагрузки на конструкции в существующем состоянии, мероприятия для доведения объекта до работоспособного состояния;
• объекту недвижимости присваивается категория технического состояния и прогнозируются его перспективы.

К заключению прикладывается сводная дефектная ведомость с привязкой дефектов к конкретному месту и предложения по их устранению.

Заказчики часто задают вопрос специалистам, разрабатывающим техническое заключение о состоянии здания: срок его действия для контролирующих инстанций. Действующее законодательство не дает конкретных ответов на этот вопрос, но исходя из других обязательных требований, можно сказать:

• для объектов, работающих в неблагоприятных условиях – 5 лет (ГОСТ 31937-2011, п.4.3);
• для объектов, эксплуатируемых в нормальных условиях – 10 лет (ГОСТ 31937-2011, п.4.3);
• для объектов, где возобновляются работы после консервации – три года (СП 13-102-2003, п. 4.2).

Кроме этого, контролирующим органам важно, кто выдает техническое заключение о состоянии объекта недвижимости. Действующее законодательство регламентирует, что для предприятий, претендующих на выполнение технических обследований, требуется членство в СРО проектировщиков или изыскателей.

Получение заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации

П. 9 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ гласит, что одним из основных документов, предоставляемых застройщиком при оформлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством, является заключения о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации (ЗОС), выдаваемое органами Госстройнадзора. Выдается заключение соответствия объекта проектной документации по заявлению застройщика при отсутствии отклонений от проекта и требований технических регламентов, либо после их документально зафиксированного устранения. Беспроблемное получение ЗОС предполагает постоянную работу с органами Госстройнадзора и своевременное исправление недочетов, выявленных инспекторами службы.

Получение заключения о сносе здания

Основанием для сноса объекта недвижимости согласно п.1. ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ являются:

• решение владельца;
• постановление суда в случае признания объекта самовольной постройкой;
• изъятие эксплуатируемых участков для государственных или муниципальных нужд в рамках комплексного развития территории;
• постановление органа местного самоуправления о признании объекта аварийным. С этой целью создается межведомственная комиссия, которая выносит решение о признании дома аварийным на основании технического заключения на снос здания, сделанного специализированным предприятием, состоящем в СРО проектировщиков или изыскателей.

После того как объект фактически снесен кадастровым инженером выдается акт обследования о сносе, на основании которого из реестра недвижимости будут удалены сведения о снесенном объекте и аннулирован кадастровый номер строения.

Заключение о возможности перепланировки квартиры

Перепланировка помещений ведется сейчас достаточно часто, как в старых домах, так и в новостройках. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировкой считаются работы, меняющие конфигурацию помещения, приведенную в техническом паспорте БТИ. А поскольку чаще всего перепланировка ведется в квартирах многоэтажных жилых домов, изменение планировки помещений без соблюдения требований строительных норм может привести к возникновению аварийной ситуации. С целью недопущения реализации неграмотных технических решений, перед началом работ заказчик должен получить техническое заключение о возможности перепланировки, состоящее из нескольких разделов:

• описание объекта исследования – площадь, размеры, материалы, состояние конструкций;
• результаты произведенных измерений и осмотров, результаты измерения прочностных характеристик бетона обследованных конструкций, план квартиры на момент обследования;
• предполагаемый план квартиры после перепланировки;
• расчет прочности стены или перекрытия после устройства проема, проектные разработки необходимого усиления;
• выводы и рекомендации, где делается вывод о возможности предложенной перепланировки и условиях, необходимых для сохранения проектной прочности конструкций здания.

В качестве приложения к заключению прикладывается копия свидетельства о членстве в СРО.

Правильность выполнения работ по изменению планировки квартиры подтверждается заключением о допустимости и безопасности перепланировки, выполненное специализированной организацией – членом СРО (если при перепланировке не были затронуты несущие конструкции) и автор проекта, если изменения были произведены и в несущих конструкциях. Заключение состоит из:

• общей части, где собрана общая информация о доме и квартире, приведен список нормативных документов, на основании которых разработано заключение;
• описания конструктивной схемы здания, материалы стен, перекрытий, элементов каркаса, основные решения по системам его жизнеобеспечения;
• выводов и рекомендаций, где представлены результаты обследования, фиксируется соответствие выполненных ремонтных работ проекту;
• планы квартиры до и после выполненной перепланировки, измененные узлы, чертежи инженерных систем до и после перепланировки (если выполнялся перенос санузла и ванной комнаты), старые и новые полы, схема крепления каркасно-обшивных перегородок.  

Заключение, оформленное по факту выполненной перепланировки, служит основанием для внесения изменения в технический паспорт БТИ и соответственно позволит узаконить перепланировку.

Оформление заключений

Необходимость оформления различных заключений и потребность постоянной работы с контролирующими инстанциями и согласующими организациями требует хорошего знания нормативных документов, а также знания алгоритма получения различных документов. Как правило, застройщики, которые впервые получают необходимые документы расходуют на это много времени.

Между тем, можно значительно сократить период подготовки необходимых документов, если обратиться в столичную компанию «Проеком». Специалисты компании не только быстро и по оптимальной цене проведут необходимое обследование и выдадут требуемое заключение, но и дадут рекомендации по быстрейшему прохождению этих документов по инстанциям и скорому получению итогового документа.